最近、空き家問題についてさまざまな相談を受けることが増えています。特に「相続登記の義務化」については多くの方がご存知かもしれません。しかし、空き家の中でも「管理不全空き家」が固定資産税の減免対象から外れるという点は、まだあまり知られていないことです。
皆さんが「自分ごと」として認識していない背景には、まだ深刻さが伝わっていないという現状があるのでしょう。特に、お盆や9月の連休で実家に帰省した際、家族や親族と会う機会があった方も多いのではないでしょうか。このような機会にこそ、家族の財産や相続について話し合っておくことが大切です。特に「実家をどうするか」というテーマは、後々問題になることが多いです。
相続した空き家、売却を検討する前に
相続した空き家の扱いをどうするかは、元気なうちに相続人同士で話し合うのが理想的です。しかし、現実にはそのタイミングを逃してしまうケースも少なくありません。
そこで今回は、相続した空き家を売却する際に知っておくべき節税のポイントをご紹介します。実は、この売却には「空き家特例」という大きな節税チャンスがあるのです。
知っておきたい「空き家特例」とは？
「空き家特例」は、相続した空き家を売却する際に適用できる制度で、最大3,000万円の控除を受けることができます。ただし、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になります。
しかし、この特例を利用するためにはいくつかの条件があります。
- 建物が昭和56年5月31日以前に建てられたものであること
- 亡くなった方がその家に一人で住んでいたこと
- 相続後に売却するまで、誰も住んでいない状態であること
- 売却先は家族や親戚ではなく、第三者であること
- 売却時に家を更地にするか、耐震基準を満たすことが必要
2024年からは、買主が耐震改修工事を行う場合でも特例が適用されるようになりました。また、売却金額が1億円以下であり、2027年12月31日までに売却する必要があります。
特例に該当しない場合の「取得費加算の特例」
もし「空き家特例」の条件を満たさない場合でも、「取得費加算の特例」があります。この制度は、相続税額の一部を不動産の取得費に加算でき、譲渡益を減らすことができます。しかし、「空き家特例」と「取得費加算の特例」は併用できないため、どちらが有利かを慎重に選ぶ必要があります。
一般的には「空き家特例」の方が有利になるケースが多いですが、相続税を3,000万円以上支払っている場合は「取得費加算の特例」が有利になることもあります。
実際の節税効果は？
例えば、5,000万円の不動産を相続し、6,000万円で売却した場合、
- 「空き家特例」を使うと約508万円の税金がかかります。
- 一方、「取得費加算の特例」を使うと約1,085万円の税金がかかります。
このように、特例を上手く活用することで、かなりの差が生まれることがわかります。
まとめ
空き家を相続したら、まず「空き家特例」が適用できるか確認し、適用できない場合は「取得費加算の特例」を検討するという流れがおすすめです。思わぬ節税のチャンスがあるかもしれませんので、ぜひ専門家に相談して、賢く制度を活用しましょう。
相続した空き家の売却、節税のチャンスを逃さないために、今すぐ行動を！
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■山下裕二 プロフィール━━━━━━━━━━━━━━
妻と一男（大学2年生・大阪在住）一女（高校3年生）の4人家族。
気が付けば、空き家を管理して20年。
これから空き家を管理するだけではなく、資産として利活用する方法も皆さんと一緒に考えていきたいです。
一般社団法人空き家管理士協会 代表理事
https://www.akiyakanrishi.org/
空き家管理舎パートナーズ 代表
https://www.akiyakanrisha.net/
有限会社 山下建設 代表取締役