戸建て空き家の8割超が「未登録」の現実

この数字は基本的に住民から苦情の電話があったり、消防局員が巡回で見るからに空き家とわかる件数が890戸という事です。

いわゆる明らかに問題化している空き家の戸数という事で、多くの空き家物件は現時点では問題化していません。

我々が管理している空き家についても、外観で空き家と認識されることはありませんし、適正に管理されているものについては「空き家」とも言えないと考えます。

川崎市が登録している戸建ての空き家は890戸で、統計調査で見込まれる約5200戸の2割以下にとどまっている。

市は川崎市空家等対策計画を2017年3月に策定し、21年度までの5カ年で実施。各部局で情報共有できる「空き家データベース」を作り、登録を進めてきた。今年3月時点の登録数890戸のうち、建物の大きな破損や樹木が茂っているケースは105戸、軽微な破損は411戸だった。

一方、市の統計調査によると、賃貸や別荘、共同住宅などを除いた戸建て空き家の見込み数は18年度で5200戸。データ上では、登録数の約6倍の空き家が潜在していることになる。

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インフラ事業からの空き家管理進出へ

最近同様のインフラ事業者の空き家管理に進出が多いのはこういった背景もあるんですね。

電気・ガス・水道・浄化槽など空き家情報に接することが多い業種は、空き家化に関して危機感が身近という事と、事業とリンクしやすいという事で空き家管理事業にシフトする事業所からの相談も多くいただきます。

空き家になる段階で情報を得やすいこれらの業種はこれから面白いかもしれませんね。

都市ガスを供給する日高都市ガス(埼玉県日高市)は空き家管理事業に参入した。

家主に代わり清掃や換気、屋内外の状態確認を手がける。顧客との関係を深め、成長が見込める不動産売買やリフォーム事業の需要開拓にもつなげる。

ガスの小売自由化で業界の競争が激しくなる中、中小都市ガス会社の生き残り策として注目される。

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親の空き家の売却-成年後見制度も

年老いた両親から相続のケースでよくある事例です。

残された片方の親が認知症などの症状の場合、 遺産分割協議のため、後見開始の申し立てを家庭裁判所に行う必要があります。

このタイミングで相続登記をうまくしないと、気が付けば相続登記できないまま過ぎてしまうことが多いです。

こういった相続登記の相談をするのは司法書士さんです。

相談の時には以下のようなものを準備するといいそうです。

1.相続登記の場合は
 (1) お亡くなりになった方の除籍(戸籍)謄本
 (2) 不動産の固定資産税納税通知書、登記済証(権利証)など
 (3) 相続人の皆様のお名前、ご住所の情報(まずはメモでかまいません)
2.後見開始申立書作成の場合は、後見等を必要とする方の財産や収支に関する資料
 (1) 収入…年金の支給額通知書、確定申告書(不動産収入等がある場合)
 (2) 支出…入院費や施設費、家賃、税金や社会保険料
 (3) 資産…預貯金通帳・証書、保険証券、固定資産税納税通知書
 (4) 負債…債権者名、残債務額、月々の返済額 がわかるもの

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「オーナーチェンジ売却」とは

最近初めて耳にした「オーナーチェンジ売却」って何だろう、と思って調べてみました。

簡単に言うと空き家などの不動産を手放そうと考えた時に、住みたい人に売るのではなく、賃貸物件として所有したい人に売るという事のようです。

売る側としたら、エリアが一気に大きくなるので売れやすくなるというメリットがありますね。

比較的に希望価格での売却が難しいとされる空き家ですが、売却方法の1つにオーナーチェンジ売却という選択肢があります。どのようなメリットと注意点があるのでしょうか 。

オーナーチェンジ売却とは、不動産を居住用不動産として売却せずに、空き家を借家に転用してから売却することです。

空き家を利用者に売るのではなく、大家さんになりたい人に売るという事ですね。

居住用不動産として売却する場合、その不動産のエリアに住む人に向けて売り出すことになりますが、オーナーチェンジの投資物件として売り出す場合は全国の不動産投資家が対象となるため売れやすくなります。

メリットや注意点など詳細は☆☆☆でご確認ください。

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勝手に空き家に住みつき逮捕

この記事を見た時にこれから景気悪化が長引けば、以前 アメリカでサブプライムローンの時に不況になった時に、空き家に勝手に住みつくホームレスが増え、空き家に拳銃をもって巡回するという光景をテレビでやってましたが、それに近いことが日本で起こらないとも言えません。

現在の不景気の状況が続けば起こり、住宅ローンが払えなくなった人たちだけでなく仕事がなくなって家賃が払えなくなった人が、住むところを求めて、使われていない建物を不法に占拠するという事が起こりうる状況だという事です。

長期間住人が不在となっていた佐賀市内の空き家に、勝手に忍び込んで住んでいた住所不定の男が警察に逮捕されました。

警察によりますと逮捕された男は2年前の2018年7月ごろから今月9日までの間に、50代の女性が管理する佐賀市内の空き家に侵入した邸宅侵入の疑いがもたれています。

今月9日、女性が、空き家の様子を見に行くと布団が敷かれてるのを見つけ、「人が住んでいる形跡がある」と警察に通報していました。その後の捜査で、男の犯行と分かったということで、調べに対し、「鍵が開いていた。冬場はここでしのいでいた」と容疑を認めているということです。

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小規模宅地等の特例とは。土地の相続税評価減

親から相続したものの、何だかんだと面倒なのが、実家の相続税への対策です。土地・建物に対する減税特例をいかに活用するかがポイントで、その代表格なのが「小規模宅地等の特例」です。要件さえ満たせば、土地の評価額を80%減らせることで少し調べてみました。

特措法の流れについてはこちらがわかりやすいです。

小規模宅地等の特例の対象となる土地は、特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・貸付事業用宅地等の3種類です。

要件について小規模宅地等の特例が平成30年度と平成31年度に改正されましたので、改正内容についても以下の記事でご確認お願いします。

詳しくはこちら☆☆☆の記事でご確認下さい。

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「相続登記」年内にも義務化

この記事に書かれているケースは僕が話を聞いてきた中でも本当によくある話です。

特に地価が安い地方に行けば行くほど多くなります。

親から相続したものの、売れそうな場所ではないしどうしようかと思っているうちに時間がたち、結局そのままになっていて、いざ売りに出そうかと思ったときにごたごたしてしまう・・・。

去年位から、そういったことが原因で所有者が不明になっている土地が九州とほぼ同じくらいにもなることが話題になっています。

そういった背景もあり、今年度中にも相続登記の義務化が進みそうです。これについては違反者について何らかの過料も必要かと思います。

こちらの記事は☆☆☆でご確認ください。

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サードプレイスとしての空き家 の可能性

先日は空き家を避難所に活用したいという事で皆さんに意見を頂きました。

今回、新型コロナウィルスで専用の病床が足りなくなるのでは・・・という報道もされております。

そんな時に日本各地に点在する800万戸を超える空き家を活用できないものか・・・。軽症者が自ら家族に移さないように避難できる場所として使えないものか・・・。

自宅でもない職場でもない安心できるサードプレイスとして利用できるような環境が作れないかそう考えています。

サードプレイスの本来の意味は、 、自宅や職場とは隔離された、心地のよい第3の居場所を指し、主にカフェや公園などを指します。

名付け親でもあるオルデンバーグは、以下のような場所を真のサード・プレイスの特徴を備えているという。

  • 無料あるいは安い
  • 食事や飲料が提供されている
  • アクセスがしやすい、歩いていけるような場所
  • 習慣的に集まってくる
  • フレンドリーで心地良い
  • 古い友人も新しい友人も見つかるようなところ

地域に点在する空き家をこのようなサードプレイスにできるように、管理から活用への大きな流れを作っていきたいと思います。

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相続で困った空き家を寄付できるか。

先日の相談で、空き家になっている実家を相続したものの、道路に面していないので売れそうにない、どうするのが良いでしょう・・・といったものがありました。

そういう場合、 所有者として近隣住民の苦情には対応して必要な手入れ、補修などの管理をしなければなりません。

いっそ売却したり賃貸にだしたりして収入を得ることができればいいのですが、老朽化が進んでいる場合や、価値が低い場合は、なかなか買い手や借り手が見つからないことが多いです。

今回相談を受けた物件については隣接しているご近所さんに買ってもらうか、どうしようもなければ自治体などに寄付できないか、というものでした。

しかし、多くの場合、自治体も積極的には受け入れてくれないことが多いです。

固定資産などの財源が減る事や 寄付された家の管理も自治体が請け負うことになるのでコストがかかるという理由です。

経験上、自治体への寄付はかなりハードルが高いですが、まずは自治体の担当課に相談してみましょう。

空き家バンクへの登録や、空き家解体の補助金、不要物の処分費の補助など使えるものがあればこの機会に利用してみることをお勧めします。

あと、いろんなSNSなどで情報発信してみるのも良いですね。

自分では思ってもみない活用を探している人もいるものです。

こんな時代なので一層、空き家の可能性に挑戦していきたいと思います。

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東京都・空き家のセーフティネット住宅登録に補助金

以前にも書いたように、思うように登録が進まないセーフティネット住宅ですが、東京では登録を働きかけた事業者にも補助金を出すようです。

新型コロナの影響で、先行きが見えない現在のような状況で都内には80万戸を超える空き家があります。

言い換えればきちんと管理していれば80万人を隔離することができます。

すべてが使用できないとしてもかなりの数のストックがあるという事をもう一度思い出してもらいたいです。

今後同様の事態が人災・天災問わず、いろんな形で訪れることは間違いないと思います。

そんな時に住居でも職場でもお店でもないもう一つの場所が必要です。

東京都は4月10日、住宅確保要配慮者向けのセーフティネット住宅である「東京ささエール住宅」の新たな補助制度を発表した。

不動産事業者が物件を持つ貸主に働きかけ、専用住宅に空き家・空き室を登録した場合、都から事業者と貸主に1戸当たり5万円の報奨金を支払う。

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