冬の花

今年もあと一週間、一年本当にあっという間ですね。

巡回作業も大忙しです。今年はふるさと納税関係の依頼も来年からのオーダーと新たなご依頼も頂きありがとうございました。

ふるさと納税の返礼としての空き家管理はまさにふるさと納税の趣旨とも合致するところです。

空き家管理に伴い草刈も行いますのでお問い合わせください。


今年は暖かいクリスマスイブになりました。

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空き家に相続人千人の謎。

今回のケースはなかなか特殊なケースですが、一般的な話でもあります。

我々が登記簿で所有者の調査をしてもおじいさんのまま相続登記がされていないという事が多くあります。

今後、相続登記の義務化は進むと思われますが、現在の 未登記分に関しては使用者の責任が大きくなりそうですね。

京都市北区紫野に、1919(大正8)年の202人が登記簿上、今も所有者になったままの空き家がある。子孫の一部は処分を検討するが、202人の子どもや配偶者ら法定相続人は千人単位に膨らんでいるとみられ、「全員の同意を得るのは不可能」と途方に暮れる。1世紀前の共同登記の背景には、大正デモクラシー期の選挙権獲得運動との関わりが浮かぶ。

最後の借り主が退去して空き家になった2018年、子孫たちは、老朽化した会館と土地の精算を検討。処分には民法の規定によって相続人全員の同意が必要だが、すでに膨大な人数に上っていた。

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ランドセットってどうなの。。

一時期、地方の田んぼを造成してアパートが立ち並ぶという光景が多くみられましたがこういった流れももう時代の流れからは逆行しているといえます。

人口減が進む中で賃貸物件の増加は家賃収入の確保さえ難しくなってきていますし、環境破壊につながる部分も多くありますね。

ランドセットとは土地と建物をゼロから購入し、賃貸経営をするというもの。土地を持たない人にもチャンスが広がる一方、オーナーの多くが多額の借金をして経営に乗り出すため、リスクも大きくなり、赤字に苦しむオーナーも増えている。

1990年代のアパート・マンション経営は、土地を持つ農家や資産家の資産活用・相続税対策として広まった。それが2008年のリーマン・ショックで金融緩和・低金利政策となって、地方銀行の収益状況が厳しくなった。新たな投資先として考えられたのが「ランドセット」だった。家賃の変動で、逆ザヤになる危険があるリスクの高いが、賃貸不動産会社はオーナーに十分な説明をしていないケースが目立つ。

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六本木ライトアップ

先日の出張の時に六本木のイルミネーションを見学してきました。

まだまだスマホからの投稿に慣れませんが、ぼちぼち頑張ります✨

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空き家が「お宝」に。。

この記事の中に出てくる「アドレス」は月額4万円で 自由に使える「住宅のサブスクリプション」を展開 している注目企業です。

これから魅力的な物件をたくさん登録することで地域の活力向上と、空き家所有者の収益化、利用者の満足度向上とまさに良いことづくめの事業となりますね。

ほかにも同様のサービスがありますがどこが主導権を握るか2020年が楽しみです。

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戦前の民家を生かせ。規制緩和を価値創出に生かせ

改正前は空き家を活用しようとしても改修費用が思ったよりもかかるという事で結局新築にするケースが多かったですが、今回の規制緩和でだいぶ空き家活用が進みそうです。

空き家をグループホームやゲストハウスなどに活用したいというニーズは一定量あり、地域のニーズとしても十分利用する価値があります。

戦前の雰囲気のある建物がもっと活用されるとまちのシンボルにもなれますね。

2019年6月に施行された改正建築基準法の柱の1つに、既存ストックの活用がある。

 改正により、地上3階建て以下で200m2未満の建物をグループホームなどの特殊建築物に用途変更する際に、柱、梁といった主要構造部を耐火構造にする改修を不要とした。

 改正以前は、主要構造部に石こうボードを張るなど大規模な工事が必要になり、それに伴って莫大なコストがかかるため空き家の転用が困難だった。

 さらに、建物の用途を変更して特殊建築物にする場合、確認申請が不要な規模を見直した。従前は、変更後の用途の床面積が100m2以下の場合に不要としていたが、200m2以下までに拡大した。

 国土交通省によると、全国の戸建て住宅ストックの約9割が200m2未満だという。改正により、空き家をグループホームや宿泊施設、飲食店などに転用する動きはさらに加速するだろう。

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あなたにも起こりうる“突然相続”の恐怖

先日NHKの記者の方から取材いただいた内容がまさにこれでした。

ある日、突然相続した空き家の処分に困っている話、我々が関わるケースは身に覚えのない相続というケースはあまりありませんが、今の空き家になっている実家を自分の世代では売ったりすることは考えてないが、子供の世代になったらどうなるかわからない・・・という話は多いです。

この突然相続の背景には急増する相続放棄が大きくかかわっているようです。

平成元年から約5倍にも増えた相続放棄によりたらい回しになっている空き家が増えているようです。

ある日突然、身に覚えの無い相続に巻き込まれる“突然相続”が増えている。「幼いころ離婚して縁が切れたはずの実の親」や「疎遠な叔父・叔母」などほとんど関わりがないと思っていた親族の死後、血縁関係を根拠に相続権が巡り、資産価値の無い住居や覚えの無い借金の始末を求められる事態が相次いでいる 。

詳しくは明日のクローズアップ現代で。。

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日本の空き家問題を数学の力で解決 ~最適税金政策の提案~

空き家の動向を税金政策の有効性や 政策による自治体のコストを評価し、空き家を減らすだけでなく、その政策によって自治体の財政がどう影響を受けるかについても 研究されてます。

広島大学 大学院統合生命科学研究科 李 聖林 准教授は、日本の空き家問題を数理モデルで捉えることに成功した。本研究では、空き家の動向を現在の人口分布や経済規模から予測できる数理モデルを世界で初めて構築し、地域性を反映することで現実的に考えられる税金政策を提案し、その有効性を調べた。その結果、地域の人口や経済力によって最適な政策が異なることを発見した。

また、政策による自治体のコストを評価し、空き家を減らすだけでなく、その政策によって自治体の財政がどう影響を受けるかについても明らかにした。

また、空き家の有効活用における空間政策注)を提案し、それを行えば、自治体の財政に一層有利になる政策も可能であることを示した。

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論文はこちら

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農地取得、空き家セットで 移住者呼び込みへ条件緩和

空き家バンクとセットで小さな農地が買えるように規制緩和が進んでいますが、登録物件がなかなか増えないようです。

移住を考えている人の中ではある程度、家庭菜園ができる程度の農地を希望される方は多いです。

僕が管理している物件でもこういうケースがありましたが、農地も長い間耕作放棄していたために草が樹木のようになり、重機を入れて開墾する必要があったり、いろんな場所に何か所か点在しているケースでは、場所的に優位な場所なら引き受けるけれどそれ以外は欲しくない、など所有者と利用者の間で納得がいく形が取れなかったりして結局そのままになるケースが多いです。

栃木県内で、空き家と小さな農地をセットで買えるよう農地取得の条件を緩和する動きが広がっている。本格就農はハードルが高くても自然豊かな土地で農業を楽しみたい移住希望者の呼び込みが狙いで、昨年5月から4市で、農地を取得する際の面積の下限が100平方メートル以下に引き下げられた(来年施行も含む)。ただ緩和後も取得実績はなく、先行自治体では物件数の充実が課題になっている。

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埼玉県、空き家増 県内12万4000戸 背景に相続

やはり相続問題で空き家化が長期にわたることが多いです。管理人制度を導入する自治体もあるようですが実際にはなかなかハードルが高そうです。

※相続財産管理人とは、家庭裁判所から選任され、相続人のあることが明らかでない相続財産の管理を行う者で、一般的には地域の弁護士が就任します。 … 相続財産管理人は、特定の誰かの利益を実現する者ではなく、裁判所から選任されて公平迅速に債権者への支払や相続財産の管理清算等を行う者です。

人口減少に伴う空き家の増加が、全国的に問題になっている。県内も例外ではなく、売却や賃貸向けなどを除いた空き家は約十二万四千戸で、都道府県別では全国九番目の多さだ(二〇一八年住宅・土地統計調査)。倒壊の危険など周囲に迷惑を及ぼすため、行政も対策に乗り出しているが、相続による権利の複雑化が背景にあるケースが多く、解決が難しいのが実情だ。

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