空き家を管理するという選択。

空き家になっている実家を相続した瞬間、様々な選択を迫られことになります。

売ったり貸したり利活用したりという選択が主となりますが、今のところその予定がないとか、物置として使っているとか、年に数度くらい使っている場合、空き家管理を依頼するという選択があります。

ただ、今のところ空き家管理というシステムがまだまだ認識されていないという風に感じます。

先日相談会で話をしたなかでも空き家を管理するという選択をインターネットで初めて知ったという方もいました。

まだまだ空き家管理士という職種も認知されていないという部分も含めてますます頑張らないといけないなあと思いました。

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これからもっと空き家管理士の推進に頑張ります。

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家主は146歳?

これホントに多い事例です。

空き家の調査で法務局で登記を調べてもおじいさんの名前のままでそのままだったりというのが多くあります。

いろいろな意見もありますが相続登記の義務化は早急に進めるべきです。

周辺から市に「管理不全の空き家がある」と届けがあったのは平成29年4月。それから2年間で空き家の老朽化は進み、5段階で示される「老朽危険度」は、「管理が行き届いておらず、部分的に危険な損傷が認められる」という中程度のCから、「建物全体の危険な損傷が激しく、倒壊の危険性があると考えられる」最悪のEに“格上げ”された。強風を受ければ瓦や土塀が、崖下の民家に崩れる恐れもある。

8月20日、有識者からなる「岡山市空家等対策協議会」(会長・大森雅夫市長)が開かれ、空き家対策特別措置法に基づき、市が所有者に代わって強制撤去する「略式代執行」を行うことを決めた。費用は約200万円で公費負担で今年11月に着手する予定だ。

ところで、この空き家の処理に2年以上かかったのはどうしてだろうか。

この建物は、市の聞き取り調査によると築60年以上。登記上の家主はすでに死亡しており、相続した家主の兄は第二次世界大戦終了後に渡米しており、生きていれば146歳だが、10年に法に基づいて死亡扱いとなっている。次いで法定相続人となった兄の2人の子供も米国籍を取得しており、所在不明だ。

だが、こうした相続関係は登記されていなかったため、権利関係を突き止めるのに、市は外務省を通じた調査を実施した。市の担当者は「法律上、義務化されていない相続登記がうまくいっていないことが、時間がかかる原因のひとつだった」と説明する。

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不動産取引制度が抱える問題。

制度面からの空き家問題についての記事です。

この記事にもあるように不動産業界はまだまだ制度面で遅れていたり、不透明な部分がそのまま継承されていたりしますが、その分変わり始めると一気に進むんじゃないかと思います。特に最近そういう風を感じますね。

既存の住宅が空き家のままで利用されない原因には、日本の不動産取引制度が抱える課題があります。

既存の住宅を買う場合、買い手からすると傷み具合など性能面の不安が問題となります。宅地建物取引業法の改正で2018年4月からは、建物の傷みの状態や修繕の履歴がわかるよう、建物状況調査のあっせんと図面・修繕履歴などの有無を示した取引が始まりました。しかし、建物状況調査は必ずしも義務ではなく、また図面等の有無が示されるだけで、その内容が十分に説明されるわけではありません。このため購入者の立場からすると、性能や将来の修繕に関する不安が残ることになります。

価格の妥当性についての判断も課題です。住宅購入者の9割が中古住宅を購入している英国では、買い主に雇用された「サーベイヤー」が建物を調査し、どこがどれだけ傷んでいるかを把握したうえで、適正な価格を評価します。消費者自身が価格の妥当性を判断したければ、近隣住戸の登記をみることで取引価格がわかります。つまり買い主が自分の意思で、自分の知りたい状況を入手できる仕組みがあります。

買い手のための情報開示も進んでいます。日本では不動産取引に不動産業者しか立ち会わないことが多いのですが、英国では買い主・売り主双方に弁護士が代理人として関与します。こうした様々な専門家集団に支えられた取引体制となっていますが、取引費用が高くなるわけではありません。専門家の関与による安心な取引体制と情報開示の推進が必要です。

日本では既存住宅を貸すことにも積極的になりにくい理由があります。借地借家法では人に住宅を貸すと、なかなか返してもらえない制度になっているからです。家主に正当事由がない限り借りた人が利用し続けられ、所有者は貸さずに空き家のままにしておくことを選びかねません。定期借家であれば約束した期限が来れば必ず借家契約は終わります。こうした制度の浸透が望まれます。

既存住宅を安心して使える体制の整備を進めるとともに、その内容の理解を促進することが必要です。

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空き家再生 ゲストハウス 11月開業目指す

いい経験できてますね。大学生だけでなく高校生にもぜひ体験してほしいです。

空き家再生のハード面だけでなくそのあとの運営などの経験もしてもらえたらもっといい経験になりますね。

自分も大学生の時にこういう経験がしたかったなあ、て思いました。

富山県南砺市の築百年以上の空き家の古民家をゲストハウス兼ギャラリーに再生しようと、富山国際大の学生四人が、循環型農村や地域づくりを掲げて市内で活動するグループ「カーサ・小院瀬見(こいんぜみ)」に協力し、奮闘している。二十七日も一日がかりで掃除や壁塗り、大工仕事をした。十一月オープンを目指している。

川本聖一教授(住宅生産)のゼミ生たちで、昨年三月からカーサのプロジェクトに参画。測量などの現地調査、活用法の研究、事業計画の策定に続き、今春から工事を手伝っている。

活動を卒論に執筆予定の竹林和輝さん(22)は「空き家の再生はいろんな手間がかかり、ビジネス的に厳しい。コストをどう抑えるかが課題」と難しさを肌で学んだ様子。川本教授は他の物件の再生も計画中で、「地域の問題の解決を学生たちと一緒に考えていきたい」と話している。

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団地の空き家一室をお店にしたら・・・。

50年以上前に建てられた団地の一室に惣菜屋を作ったら、「空き室」「買い物困難」「孤食」「コミュニティー再生」が解決、「一石四鳥」の取り組みが注目されています。

買い物ができる駅前まで歩いて15分。坂道も多く買い物が大変な地域です。ここ10年で高齢者が多い世帯は約半数になりさらに空き家が増えてきました。

その一室にクラファンなどで資金を集め住人たちの手で惣菜店ができました。

お店のおかげで高齢者の一人暮らしで問題となる買い物の困難や孤食、コミュニティーの再生が解決するという効果が出ました。

以前一人暮らしのおばあさんが家庭のカレーが食べたいなあと言っていたことを思い出しました。

一人暮らしになって家でカレーを作ることがすっかりなくなったという話で、そういうものを求めているニーズもあるんだと思います。

http://www.news24.jp/articles/2019/01/25/07415226.html

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空き家バンク、登録進まず・・。

この記事を読んだときに同じく九州の大分県竹田市での事例を思い出しました。

登録の増加が目的ではありませんが、物件の数が少ないとサイトに訪れる数も増えません。竹田市の担当者は候補物件は全部直接見に行って、『これなら住める』と自分が判断した家だけを掲載して、150軒以上に増やしたそうです。

この直接見に行って自分が判断して掲載するというステップが重要で、相談を受けた時や物件の説明をするときに実物を見て実際に生活している姿を妄想してから説明するほうが熱量が全然違います。その熱量に違いがそのままその地域の熱量につながる気がします。

全国の「空き家バンク」のネットワークとつなぎ、空き家などの解消を促す佐賀市の「空き家等情報登録制度」が3月に始まったものの、半年近くたっても登録が1件にとどまっている。市空き家対策室は「相談はあるが、登録には結びついていない」という。識者は「空き家情報をインターネットに掲載するのは民間が既に取り組んでおり、同じことをしても市街地でも進む空き家問題の解決にはつながらない」と指摘している。

市は2月に県宅地建物取引業協会、全日本不動産協会県本部と協定を締結。空き家所有者から物件の登録を受けると、両団体に情報を提供して国土交通省が運営する「空き家バンク」に掲載してもらい、インターネット上で購入や賃貸での入居希望者を募る制度を3月にスタートさせた。別荘や土地、倉庫まで門戸を広げているのが特徴だ。

だが、登録実績は23日時点で、同市田代1丁目の空き地の1件のみ。同室は「相談の中でマッチングできそうな良質な空き家物件があれば、(バンクを通さず)不動産業者に直接紹介している。登録は少ないが、民間とのやりとりは機能しており問題ない」としている。

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5LDK以上の一軒家なら、シェアハウスの方が収益が上がる?

5LDK以上の物件であれば、まるごと1棟賃貸に出すよりシェアハウスとして活用する方がニーズもあり収益性も安定する可能性が高いという。

少子化と核家族化が進む中で、なかなか5LDK以上の物件はニーズがない。しかも築年数が経っていれば、借り手がつかず近隣の家賃相場から低めに設定せざるを得なくなる。

その点、シェアハウスであれば、個室ごとの契約で空き室リスクを下げ、全室賃貸契約が結べれば、1棟まるごとよりも結果として月の家賃収入をアップさせることができるというわけだ。

ただし、個室の空き室リスクをなくすには、やみくもにシェアハウスをうたえばいいというわけではない。そこにはコンセプトが重要になってくる。

ここで提案されている事例はペット共生型というコンセプトだ。紹介した祖師谷の一軒家の例も犬猫のペット可の物件。シェアハウスの特長とペットの飼い主のニーズは親和性が高いそうだ。

シェアハウスというのは、共有スペースでのコミュニケーションが1つの魅力とされるが、ペットを飼う者同士という同じ嗜好がより、家族のような共同意識を生みやすい。

また、単身者がペットを飼育する場合、家を留守にする際の不安が大きいが、こうしたシェアハウスであれば急用時や出張などの場合にも、飼育を入居者にお願いできるなど共助のメリットが出やすい。

さらに、ペットを飼っている人は、散歩がしやすい環境を求めることから、郊外の物件でもニーズが出てくるのが特徴だ。

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京急、リノベーションして転貸。

鉄道のビジネスモデルといえば、阪急電鉄の事業モデルが有名である。鉄道の敷設だけでなく、ターミナル駅での百貨店開業、沿線の住宅開発、郊外の宝塚劇場やホテルなど娯楽産業の開発を行い、輸送客の増加と不動産利益の獲得に成功した。

輸送サービスという手段に対し、不動産、流通、娯楽といった移動の「目的」となる事業は相乗効果を創出するため、多くの鉄道会社が同様のポートフォリオで事業展開をしてきた。

今回開発時期に整備した住宅地のリノベーションを通してもう一度顧客の確保と地域開発を目指す。

京浜急行電鉄は沿線の空き家物件をリノベーションして貸し出す事業を26日から始める。オーナーから物件を借り上げて同社の負担でリノベーションし、入居者にサブリース(転貸)する。空き家対策につなげ、景観の悪化や倒壊、放火などの問題を防ぐ。住みやすい沿線環境づくりを目指す。

京浜急行電鉄が26日に始めるリノベーション付きサブリース「カリアゲール」の事業スキーム図

サービス名は「カリアゲール」。シェアハウスの企画運営などを手掛ける子会社、Rバンク(東京・渋谷)がオーナーや入居者の募集、リノベーションの企画、賃貸管理などを行う。これまで手がけていた住居用だけでなく、利用者の多い駅周辺ではホステルにするなど、地域特性や物件の状態を踏まえた活用を提案する。

借り上げる物件は、沿線のマンションや戸建て、オフィスビルなどの一部屋から対象とする。物件の改修費用は京急電鉄が負担し、オーナーは手元資金なしで始められる。一定期間中は稼働状況に関係なく、査定した賃料をオーナーに支払う。リノベーションで物件の価値を高め、借り主の支払う賃料との差額で収益を上げる。

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京都「町家」をリノベーション

町家というキーワードはかなり魅力的です。

今回は京都の町家ですがほかの地域でも地域の気候に沿った構造の建物が多くあります。

いわゆる文化住宅も日本的な建物として海外の目から見ると面白いと思えるところが多くあります。

そういった建物と日本ぽい銭湯と屋台のおでん、場末のスナックがセットになった地域なんてワクワクしますね。

国内屈指のインバウンド需要が発生している京都ですが、宿泊施設はまったく足りていません。

まとまった土地が出にくい地域性や、景観保全のために設けられている規制が枷(かせ)となるため、宿泊施設を開発する余地が非常に小さいのです。逆にいえば、その特殊事情をクリアできる策があれば、取りこぼされている宿泊需要の多くを独り占めできる、ということでもあります。

そんな京都で新たに宿泊施設を供給する策として有効なのが、住み手のいなくなった「町家」をリノベーションし、「京まち宿」として運営するビジネスです。

現在、日本各地では空き家・空き地が大きな問題となっています。所有者や管理者が不明で都市開発が進まなかったり、老朽化によって近隣の生活への影響が出たりといったケースが多く見られ、各自治体は対応に追われています。

もちろん京都でも、空き家・空き地の問題は人ごとではありません。観光都市としての街並みの維持と、宿泊需要の増加に対する解決策として、市による空き家を活用したビジネスへの助成も始まっています。

町家の宿泊施設転用が京都にもたらすメリットは、単に宿泊施設数の増加だけにとどまりません。京都の歴史が刻まれた町家は、古き良き日本文化の象徴であり、そこに宿泊することは外国人観光客にとって特別な価値のある体験となります。

外国人観光客に京都観光の動機を尋ねたアンケート調査では、「宿泊」という回答は4.9%と少数にとどまりました。質、量ともに不足している京都の宿泊施設事情を反映している結果といえますが、その一方で、「京都の生活・京都人との交流」は23.0%にのぼっています(「京都観光総合調査2016年」より)。独特の歴史を誇る日本の古都で、伝統的な生活を体験してみたい外国人は非常に多いのです。

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秩父地域で「空き家」が売れている。

全国的な空き家バンクの運用にないある程度エリアごとに情報発信や相談窓口対応が結果を出しているようです。情報の量は広域のほうが圧倒的に多いですが、地域の色を出したり地域のコアな部分の情報はエリアごとくらいのほうがニーズに対応できるということでしょうね。

秩父市と周辺4町が運営する「ちちぶ空き家バンク」の成約が昨年度までに180件に達した。国土交通省によると、空き家を登録して、インターネットなどで売りに出す「空き家バンク」は、全国約1200市町村にある。埼玉県も「空き家バンク設置支援マニュアル」を作り、48市町村が設置したが、物件も利用者も少ないことで、うまくいかないケースも多いという。

秩父の特徴は、バンクの仕組みを、5市町の移住促進事業の一環に位置づけていることだ。

同事業は、秩父市の姉妹都市である東京都豊島区で2カ月に1度、移住のための相談窓口を開くほか、都内で開かれる「ふるさと回帰フェア」などに参加して移住希望者を募る。

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