第2条「定義」関係㉖

Q 法2「空き家等」は居住その他の 使用がなされていないことが常態 であるものとされている。さらに、 指針 p8、Q&A p20 より、建築物 等が概ね1年間全く使用されてい ないことを意味する。そのように 解すると、「年に1、2回利用して いる」は「空き家」ではないと考えら れる。 では、この状態の建築物等が過 度の老朽化により危険度の高いも のであった場合どうするか。空き家 でないなら特定空き家にもなりえな い。法により対処できない。

A 1つ目の質問について、空き家法によ り対処できないのであれば、建築基準 法等により対処することが考えられま す

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第2条「定義」関係㉕

Q 少子高齢化と相まって、東日本 大震災の地震被害等により住宅等 が倒壊、解体処理している。多くが 更地化され、その跡地が手つかず の状態であることから、周辺住民 から土地所有者に対する雑草処理 (行政指導)の苦情が来ている。 抜本的な対策が必要とは思う が、所有者が第一義的に対応すべき事案であり、具体的な、国・県・ 市・土地所有者の役割分担を示し てほしい

A 空き家法は適切な管理がなされていな い空き家等について対策を講ずることを 目的としていることから、東日本大震 災の地震被害等により更地となった住 宅等の跡地の取扱いは、空き家法の対象 外です。

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兵庫県 対策23箇条を紹介

から見ると兵庫県特に淡路島はポテンシャル高いと思いますが空き家は増えているようですね。

所有者が空き家に対してネガティブなイメージを持っているとどんなにいい冊子を作っても心に届きません。

冊子と共に空き家に対するポジティブなイメージを植え付けることが大事だと思います。

兵庫県は、空き家の管理や活用方法、補助制度などをまとめた冊子「損する空き家 損しない空き家~空き家発生予防のための23箇条」(A5判68ページ)を作成した。「相続でもめます」「価値が下がります」など端的な表現で問題点や対策を整理し、イラストや図表を使って分かりやすく紹介。

県住宅政策課によると、県内の空き家数は1993年に約20万戸だったが、98年以降に急増。2018年には約36万戸に上った。地域別にみると、淡路島が全体の21・4%(13年調査)を占めるのをはじめ、郡部でより深刻化している。

冊子では、放置空き家にならないよう備えや具体的な手だてを23カ条にまとめた。(1)空き家を知ろう(2)備えよう(3)管理しよう(4)手放そう(5)地域を守ろう(6)頼ろう-の6章に分類。「トラブルを防ぐために近隣にお知らせしましょう」といった管理上の注意点のほか、登記や処分の手順、行政の補助制度など各段階に応じた助言を載せている。

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第2条「定義」関係㉔

Q 跡地については、草木の繁茂等 の問題が生じるが、建築物が無い ため、活用の促進のみの対象とな り、適切な管理の促進等の対象と はならないのか。

A 除却等した空き家等の跡地について は、跡地そのものは「空き家等」には含 まれないと考えられることから、法第 3条に基づき空き家等の所有者等の努力 義務とされている適切な管理の対象で はありませんが、御指摘のとおり、法 第 13 条に基づく活用等の対象となる ものと考えます。

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第2条「定義」関係㉓

Q 同一敷地内に空き家と使用されて いる建築物が存在する場合の扱い について 通常空き家等はその敷地を含むと していますが、同一敷地内に空き家 と使用されている 建築物が存在する場合、どの様 に扱うべきか。(※部分的に空き家等 として扱った場合「その敷地」の範 囲が不明となる(行政で決めるこ とも出来ない)。)

A 同一敷地内で複数の建物が存在する 場合、その内、法に基づき「空き家等」 の定義を満たすものについては、「空 き家等」と判断することとなりますが、 その敷地の範囲については、少なくと も勧告の際には固定資産評価基準(昭 和 38 年自治省告示第 158 号)に基づ き、その使用状況等から個別に判断す ることになりますが、具体的には個別 案件ごとに固定資産税担当部局と相談 のうえ判断することが望ましいと考え ます。

同じ敷地内に空き家とそれ以外の建物が建っている場合、敷地についてどこで線を引くか難しいところです。

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所有者不明土地法とは・・。

今朝の情報番組でも空き家問題が取り上げられていましたね。その中で今月1日から完全施行された所有者不明土地法について触れていました。

この所有者不明土地法は、平成30年11月15日に一部施行され、令和元年6月1日に全面施行された。登記制度の不備などで増えてきた所有者不明土地は2040年には北海道の面積に迫る見通し。再開発などの妨げとなってきたが、法整備でようやく自治体や民間による活用の可能性が広がった。

内容は、現所有者不明の土地(不動産登記簿などの公簿情報により調査してもなお所有者が判明しない、または判明しても連絡がつかない土地、もちろん私有地である)について、都道府県知事の判断で最長10年間の「利用権」を設定することができ、公園や仮設道路、文化施設などの公益目的に限って利用することを可能にするものだ。

現在、この法律に該当する「所有者不明」の土地は全国で20%、約410万ヘクタールの面積を占めると推計されている。これは367.5万ヘクタールの九州本土を大きく上回る面積で、驚くほどの土地の所有者がわからないという状況にある。しかも今後このまま登記制度を変えずにおけば、人口減少や少子化・高齢化により所有者不明土地はさらに増えるとの指摘もなされている。

国土交通省では、所有者不明土地法に基づく地域福利増進事業等の実施に向けた取組を支援するため、所有者不明土地の状況把握や利活用等を促進するモデル的な取組の二次提案募集を、本日より開始します。(令和元年7月31日(水)12:00必着)

皆さんチャレンジしてみてはいかがでしょう。

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第2条「定義」関係㉒

Q 長屋や共同住宅の一部の住戸が 空き家等となっている場合は、空き家 法の対象外という解釈でよいか。 長屋や共同住宅の全ての住戸が空 き家となれば、「空き家等」となり空き 家法の対象となる解釈でよいか。

A 御指摘のとおり、長屋や共同住宅に ついては、当該住宅内の全ての住戸が 空き家となった場合に、当該住宅は「空き 家等」に含まれ得ることとなります。

このあたりが数値化するうえで難しいところです。

本来共同住宅については戸別にカウントするほうが自然だと思いますが、そうすると賃貸向けの空き家戸数は倍増することになるでしょう。

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実家の相続問題。。

相続問題で持て余してしまった不動産は放棄すれば問題が解決すると思われがちですが、この記事で書かれているように単純な問題ではありません。

以前も書いたように、相続財産管理人が決まるまでの間に空き家が倒壊したり、もしくは放火やごみの不法投棄などが発生して近所とトラブルになった場合、相続放棄をした人が責任を負わなければいけないということです。

一般的なイメージでは相続放棄すればそこですべての煩わしいことから逃れられると思いがちですが、実際はそうもいかないのですね。

国の名義にするには、相続人代表が家庭裁判所に「財産管理人」の選任申し立てをして、弁護士などに費用を払い、財産管理をしてもらいながら国に帰属する手続きをするようになります。

しかし、売却ができない不動産は、国も受け取りません。

空き家などの建物が残っている場合も同様で、更地にすることが原則しないと受け取りません。つまり、換金できるところでないと、ずっと弁護士に管理費用を払うことになりかねません。しかも、申し立て費用は100万円以上かかります。

つまり、負債だけ残った場合の相続放棄は裁判所への手続きで完了する場合と違い、不動産がある場合のほうが放棄するのは現実的ではないと言えるのです。

記事全文はこちらです。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/65222

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第2条「定義」関係㉑

Q 「居住その他がなされていない こと」の説明で、人の日常生活が営 まれていない、営業が行われてい ないことは、営業という言葉から 店舗など商業的な物件も含まれる のか。空き家問題に含まれないの ではないのか。

A 「常態である」の解釈については、 一3(1)の記述内容を参照頂きたい と思います

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第2条「定義」関係⑳

Q 「空き家等」の定義が示されてお り、「建築物又はこれに附属す る・・・」の建築物は、建築基準法 第2条1項と同義とされている が、店舗、工場など住宅以外の建築 物が対象になるのか。

A 法第2条第1項の「空き家等」には、 「使用がなされていないことが常態で ある」建築物又はこれに附属する工作 物及びその敷地であれば幅広く該当す ることから、店舗や工場など住宅以外 の建築物等も対象となります。

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