日本版DMOとは?

急激な世帯数の減少が懸念されている北陸の富山県で日本版DMOが設立されるそう。

まちづくりの現場でよく耳にするこの日本版DMOとはどのようなものか調べてみました。

国土交通省によると、日本版DMOは、地域の「稼ぐ力」を引き出すとともに地域への誇りと愛着を醸成する「観光地経営」の視点に立った観光地域づくりの舵取り役として、多様な関係者と協同しながら、明確なコンセプトに基づいた観光地域づくりを実現するための戦略を策定するとともに、戦略を着実に実施するための調整機能を備えた法人です。

地域資源を最大限に活用し、効果的・効率的な集客を図る「稼げる」観光地域づくりを推進する団体といったところでしょうか。

富山県では県西部の観光振興を目指す官民組織「富山県西部観光社 水と匠」が5月下旬に設立されるよう。

5月下旬の設立後、国から情報や財政面での支援が受けられる日本版DMO候補法人に登録される見通しだ。

民間主導でDMO候補法人の登録を目指す取り組みは北陸3県では初で、全国的にも珍しいという。

2年以内にはより幅広い支援が受けられるDMO登録を目指す。

今後もこういったDMOが増えてきそうです。

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北陸3県の世帯数、減少加速 2040年世帯推計

日経新聞に非常に怖い数字が出ていました。

北陸3県の将来推計ですが、世帯数の減少はそのまま空き家の増加につながり、高齢者の独り暮らし世帯の増加は空き家予備軍の増加に直結します。

これらの3県はコンパクトシティが進んでいる印象ですが、もはやそれを吹き飛ばすほどの数字だと思われます。

以下、日経新聞より・・・。

国立社会保障・人口問題研究所が19日に発表した国内世帯数の将来推計によると、北陸3県は2040年にかけて減少が進む。

年を追うごとに減少率は上昇し、全国を上回るペースで世帯数は減る。

一方、一人暮らしの高齢者世帯は4割超増え、地域の世帯構成は大きく変化する。増加の見込まれる空き家や独居高齢者の支援といった課題への備えが欠かせない。

40年の富山県の世帯数は36万3000と15年比で7.1%減る。石川県は5.4%減の42万8000、福井県は5.6%減の26万3000だ。

いずれの県でも減少率は40年にかけて拡大する。全国では4.8%減の5075万7000と推計されている。

一方、3県では高齢化や未婚化で世帯主が65歳以上の高齢世帯のうち一人暮らし世帯が増える。

富山は40.3%増の5万8000、石川は43.3%増の7万1000、福井は49.2%増の4万300と急増する。

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リバースモーゲージとリースバックを比較

自宅が空き家になることを避けるための方法として最近よく聞くリバースモーゲージやリースバック。

自宅を担保にお金を借り入れ、死後に売却して返済する仕組みである「リバースモーゲージ」や自宅を不動産会社に売却し、その会社から有料で家を借りる「リースバック」などの金融手法が注目を集めている。

どちらも家に住み続けながら老後の資金を手に入れることができる。

「リバースモーゲージ」は、まとまった金額を借りて利息を払いながら、家に住み続けられる仕組み。

契約者の死亡時ないし契約期間満了となったら、自宅を売却して借入金を返済する仕組みとなっています。

将来的に、担保となった不動産を売却する前提で契約を締結します。

自宅を活用した資金調達のもう一つの方法としては、「リースバック」がある。

自宅などの不動産を専門の不動産会社へ売却し、買い主であるオーナーに対して家賃を支払う形で、引き続き同じ不動産を利用する方法だ。

リバースモーゲージに比べて、老後資金として調達できる金額が多くなりやすいのが利点だ。

しかし、毎月の支払額が家賃となり、リバースモーゲージの利息よりも高くなりやすい傾向もある。

リバースモーゲージやリースバックなど、所有する住宅資産を活用した老後資金の確保は、自宅以外にも十分な資産を持った富裕層には有効だが、老後資金を準備できない世帯が活用するにはリスクも大きく、過度な期待は禁物。

メリット・デメリットを冷静に考えたうえでいくつかの業者から査定してもらう事も忘れてはいけません。

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国土交通省が2030年の不動産業ビジョン

国土交通省の示す新たなビジョンは4月中旬頃公表される予定。

ここでもストック型社会への変換が盛り込まれている。

適正な管理から修繕・改修、そこに付加価値をつけて循環させる。

そのステージにのらない立地的・構造的に活用が難しいものに関しては、ランドバンクの手法なども考慮しながらまちごとリノベーションする感じでしょうか。

この取捨選択にAIなどの技術が活かされるようになるんでしょうね。

国土交通省は、2030年ごろまでの不動産業の方向性を示す「新・不動産業ビジョン2030(仮称)」をとりまとめた。
これまでに過去2回、不動産業の将来ビジョンを示しているが、人口減少の局面での策定は今回が初めて。
空き家や空き地の増加から「ストック型社会」の実現を官民共通の目標に掲げる一方、AIやIoTといった技術革新による需要創出などを盛り込んだ。

不動産業の将来像として、①豊かな住生活②我が国の持続的成長③人々の交流の「場」――それぞれを支える産業と位置付けた。その上で官民それぞれの目標を明記。人口減少での空き家、空き地の増加が見込まれる中、「ストック型社会」の実現が必要となる。新たなビジョンでは「実現に向け官民が特に意識する必要がある」と共通目標に。具体的には、ストックを適切に管理・修繕・改修し、長寿命化・付加価値化を図りながら、価値が市場で適正に評価される好循環の創出や、ライフスタイルなどに応じた既存住宅市場の活性化。反対に有効な活用策が見込めない不動産への「たたみ方」にも言及した。

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30年後のわが街を「見える化」

令和の時代はスクラップ&ビルドからストックの時代に本格的にかじを切る時代となるでしょう。

消費増税などの影響から景気が後退するのも考えると、住宅の総量規制はなかなか難しいと思うので、1世帯が複数の住宅を利用するライフスタイルを進めるしかないと思います。

主たる生活用の住宅、仕事用や趣味の場所としての住宅、ゲストハウスや民泊利用等副業としての住宅等など。。

人々はどんどん移動距離が増えていきそうです。

人口が減っている地方では、道路などのインフラを含めた街全体の再設計が不可欠だ。

そこで、自治体や住民らが30年先まで見すえた長期計画をまとめるためのマニュアルを、内閣府がつくっている。9月までをメドに公表する考えだ。

マニュアルは、計画づくりの初期では「地図投影」を勧める。

空き家数や自然災害時の被害範囲などの予測を現状の地図に重ね合わせることで、将来はどこにどんな施設をつくるべきかを議論してもらう。

続いて、3Dプリンターによる「都市模型」で、住宅や公共施設などの配置を立体的に見せ、具体的な街がイメージできるようにするよう呼びかける。

ほかに、組み立て玩具やデジタル地球儀バーチャルリアリティー(VR)の活用も提案する。

将来の街づくりの議論では、街の景観や交通網など現状を前提にする傾向がある。

内閣府のマニュアルは、全体を改善するにはどの部分の変更が必要かなど、長期的な視点に立てるように工夫した。

内閣府のマニュアルでは住宅や街のインフラを長寿命化して何世代にもわたって活用できる「ストック型社会」の必要性を訴えてきた。

住宅やインフラの耐用年数が短いままでは何度も作りかえなければならず、お金はいつまでたってもたまらない。街全体を「ストック型」にすればお金をためられて次の世代にゆとりが生まれる、との考え方だ。

ストック型の考え方は、福田康夫内閣が法制化に動き、2009年に施行された「200年住宅法」につながった。住宅という「点」から今回、街づくりという「面」へと取り組みが広がった。

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首都圏でも進む不動産の二極化

都心での地価や家賃の高騰の話を最近よく聞きますが、日本全体でいうとやはり”負”動産の増加が顕著です。

価格が高騰して“富”動産になる物件がある一方で、売るに売れず、借り手もつかない“負”動産も増えている。地方の話と思われがちだが首都圏も例外ではない。

東京都心で駅近の物件は価格が高騰して“富”動産になる一方、条件が悪いため「売るに売れず、借り手もつかず、このままでは空き家になるしかない」という“負”動産が増えている。

いざ親の住まいを相続するとき困る人も激増している。地方だけでなく首都圏でも不動産の優勝劣敗、二極化が進んでいるのだ。

実際、埼玉県の中核都市近辺でも駅から徒歩20分以上のマンションは売値400万円でも買い手がつきづらい。

価格を下げても売れずに放置される空き家は、まさに負動産の代表格だ。

地方ではタダでもいいから引き取って欲しいという物件まであるのが現状。

この流れは今後いっそう加速していく事と思います。

先日出てきたランドバンクや、リバースモゲージの活用でスムーズな流れで地域に溶け込んでいってほしいですね。

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「とやま移住支援交通費助成制度」を開始

最近注目している富山から少し変わった補助金の話。

移住者を受け入れようとどの地方も躍起になっていますが、移動に関する費用を補助してくれるみたいです。

富山県では県外からの移住をより一層推進するため、富山県内への移住を検討している県外在住の方を対象に、移住の準備のために来県される際の交通費を助成する制度を新たに開始した。

富山県内での移住のための現地活動に関して、
・就職のための企業訪問や合同企業説明会への参加
・不動産事業者、空き家などの住まい探し
・先輩移住者、地域住民への訪問
・県、市町村等が実施する移住に関するツアーへの参加
など

一人最大10,000円が補助されるそう。

詳しくは

富山県移住・定住促進サイト「くらしたい国、富山」
https://toyama-teiju.jp/

をご覧ください。

富山では他にも、富山県に移住したら最大100万円
移住し起業したら合わせて最大300万円という補助金もあるそうです。

補助金ありきの事業はうまくいかないことが多いですが、本来やろうとしていることにうまくマッチする部分があれば積極的に活用しましょう。

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売買契約完了で双方に“奨励金”

空き家バンク制度を導入している自治体は多いですが、多くの自治体で登録物件が伸びないというのが悩みとなっています。

今回の事業は登録を進めるために所有者と登録を促すための仲介業者にインセンティブを設けたもの。

他では自治会に空き家の所有者に登録を促してもらい、自治会へ補助金を出すというものもありました。

ただ、多少のお金よりもとにかく面倒なことはしたくない、という思いの所有者の背中をどう押すか。。

先ずは小さなきっかけだと思います。この事業がその小さなきっかけになればいいのですが。

兵庫県洲本市は4月から、空き家所有者と、島外の移住希望者をつなぐ「空き家バンク」事業で新制度を始めた。

空き家の売買契約が完了すると、所有者に3万円、仲介業者に2万円の「奨励金」を出す。

これまで移住者向けの支援制度が多かったが、所有者向けに拡充することで、バンクへの登録を促す。

洲本市は2013年度から空き家バンク事業を開始。

今年3月末までに35件の登録があり、そのうち売買、賃貸を合わせて20件で契約が成立した。

ただ、市の調査では、市内には約2千件の空き家が存在する。島外に住まいを移し、既に親が亡くなって空き家になっているケースなどがあり、市への問い合わせは多い。

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シェアリングエコノミーの課題

シェアリングエコノミーを活用して社会問題の解決や、経済の活性化を目指そうという流れが近年一気に進んできました。

地方の空き家や空き地問題の解決としてはかなり面白いと思いますが、その地方でなかなか思うように浸透していないような気がします。

総務省の調査によると、日本は他国に比べシェアリングエコノミーの認知度はまだまだ低く、加えて「安全性・信頼性」への要求が高い傾向にある中、次のような点が課題として挙げられています。

1 安心・質の担保
個人間、いわば素人同士でサービスを提供するのがシェアリングエコノミーの特性であるため、「どのような人がサービスを提供しているのか不安」「悪質な利用者に使われないか心配」「質にばらつきが出るのでは」などという懸念

2 法整備の遅れ
シェアリングエコノミーを想定していない既存の法律が、個人間のサービスに対しどこまで適用されるのか不明確で、法に照らした規制や取り締まりが難しい状況

これらについて政府もガイドラインを作り後押しをしていくようですが、シェアというものに不慣れな日本人の心の中にあるストッパーがまだまだブレーキをかけている状況かなと思います。

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空き家活用へ鑑定士育成 高齢者活躍の場にも

少子高齢化で深刻さを増す空き家の利活用を促すとともに高齢者の活躍の場を広げようと、塩釜市シルバー人材センターが民間資格「木造空き家鑑定士(古民家簡易鑑定士)」を持つ会員の育成に乗り出した。

「空き家の再生は全国で広がっている。会員が鑑定した空き家が利活用されれば、障子貼りなどセンターの仕事も増え、高齢者の社会参加に生かせる」と期待する。

今回は古民家鑑定士の資格ですが、実務の面で空き家管理士もお勧めいたします。

ふるさと納税と空き家管理、空き家管理からの草刈り・枝落としなどの作業へと広がっていきます。

空き家管理士協会も協力できることがあれば全力で協力いたしますので、興味のある方はお問い合わせください。

お問い合わせはこちら https://www.akiyakanrishi.org/contacts

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