空き家をグループホームに。。

空き家の利活用については、ゲストハウスやシェアハウス、民泊などや地域サロンや子供食堂などが思いつきますが、実際に地域で必要されているものの一つに、グループホームがあります。

ここでは 空き家を買って障害向けグループホームを運営している方の話が紹介されています。

「50万円で購入した戸建は賃貸に出しても家賃6万円ほど、なかなか入居者が見つからない。それが障がい者向けグループホームなら即満床です。それでいて月50万円以上のキャッシュフローが出ます。なぜなら国からの介護報酬が出るからです。それだけニーズがある事業なのに、あまりやる人がいない」

グループホームをオープンさせる1カ月前、まだ物件が決まっていない状態で、4名定員のところ、28名もの待機者リストが市町村からきた。しかも、それはまだリストの一部。近隣の市町村からの入所希望者も含めれば、その10倍ぐらいの人が待っている状態だという。それぐらい数が、足りていない。

これから地域に必要とされる施設であり、収益モデルが立てやすいというこのビジネスに興味がある方はこちらの記事で☆☆☆

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参院選です。

参院選ですがSNS上で盛り上がっているほど、投票率は上がっていないようです。

SNSでいいねやシェアをすることで投票したような気分になって実際の投票所まで行っていないのか、吉本問題でテレビやPCに見入っているのか、天気が悪いので面倒なのか、とにかくあんまり投票という形になっていないようです。

「地方が持つ強みを生かすことで、安倍内閣は地方が直面している課題にも真正面から立ち向かう」。安倍晋三首相は6月、国会閉会後の記者会見で語った。生かす強みは何か。多くの地方はまだ模索段階にある。

人口減少に直面する地方にアイデアを競わせて国が資金を交付する地方創生は、2019年度で1期目5年間が終わる。空回りの事例も目立つ。

京都府笠置町の青柳良明副町長(64)は2年前の就任早々、町の申請を受けて国が採択した地方創生事業の一覧を見て絶句した。15~19年度の事業費は、宿泊施設の整備などで7億円超。年間予算15億円の町ではこなせないと判断し、半額近くを国に返上した。府職員出身の青柳さんは「戦略を描けないまま、国がお金を出す流れに地方が慌てて乗ってしまった。次があるなら確実に効果を出せる方法を選ばなければならない」と気を引き締める。

成果を出した事業もある。岩や壁面を登るボルダリングを題材に、町が舞台となった映画「笠置ROCK!」は、国内外の四つの映画祭に出品された。一方、移住希望者向けに空き家を約2千万円かけて改修した「お試し住宅」は今も利用がない。企業を呼び込もうと整備した貸事務所も町職員が100社以上回ったが、常時利用につながらなかった。

中小企業の後継者難と同じく、まちづくりも人材確保が最大の課題だ。官民出資の笠置まちづくり会社が昨年7月、「時給千円、ワードとエクセルが使える人」を条件に事務員を募集したときは、3カ月間応募がなかった。国事業の地域おこし協力隊員として笠置に移住し、同社で働く藤田始史(もとし)さん(39)は「町内はそもそも働き手が少ない。都会の当たり前が田舎では当たり前ではなかった」と、京都市内の設計事務所に勤めていた頃との違いを痛感する。

地方の声がまだまだ届いているとは言えない環境で今後どのような働きかけができるか?

今日の参院選挙の中で空き家問題にどのような取り組みをするのか?調べていきたいと思います。

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アルベルゴディフーゾとは。。

1980年代初めにGiancarlo Dall’Ara教授が提唱した廃村の危機にあるイタリアの小さな美しい村々に”再び息吹を”という伝統集落再生の試み。数世紀に渡り、主のいなかった邸宅や住居などを、村の伝統やその歴史的背景に惹かれたオーナー自らが意匠に関わり”ホテル”として蘇らせています。

地域のホテル、地域の旅館にとっての成長機会とはどのようなものであろうか。

ひとつの考え方として、アルベルゴディフーゾ(AlbergoDiffuso)がある。地域に散らばっている空き家を活用し、建物単体ではなく地域一帯をホテルとするイタリア発祥の取り組みである。アルベルゴ(宿)・ディフーゾ(分散している)という意味で直訳では「分散している宿」となる。

ホテルには、宿泊する部屋、レストラン、バーなどの飲食、お土産などを扱う売店などで構成されているが、アルベルゴディフーゾは、その構成要素が地域全体に広がっている。地域の空き家はホテルにおける部屋となり、レストランは地域の飲食店、となる。

アルベルゴディフーゾでは、地域にレセプション(受付)があり、そのレセプションでチェックインをし、部屋(空き家)の鍵を受け取る。食事は地域のレストランでもいいし、部屋のキッチンで地元食材の料理を作ってもいい。まさに地域に暮らすような滞在スタイルであり、この滞在スタイルはロングステイを可能にする。

これから急増する欧米豪インバウンド、特に地域においては必須のスタイルであり、彼らにとっては当たり前のスタイルである…

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新しいライフスタイル、「逆通勤」。

様々な働き方やライフスタイルが提唱されているなか、新しいライフスタイルが「逆通勤」。

これまでの通勤スタイルとは逆の、東京に住み東京から周辺地域に通勤するスタイル。面白いと思います。

長い歴史と独自の文化を持ち、豊かな自然にも恵まれた日本を代表する観光地・鎌倉。

年間2000万人を超える観光客から、鎌倉生まれ鎌倉育ちの地元民、
そして、この土地や人の魅力に惹かれ、移り住んできた人たちが
交差するこのまちにじっくり目を向けてみると、
ほかのどこにもないユニークなコミュニティや暮らしのカタチが見えてくる。

東京と鎌倉を行き来しながら働き、暮らす人、
移動販売からスタートし、自らのお店を構えるに至った飲食店のオーナー、
都市生活から田舎暮らしへの中継地点として、この地に居を移す人etc……。

その暮らし方、働き方は千差万別でも、彼らに共通するのは、
いまある暮らしや仕事をより豊かなものにするために、
あるいは、持続可能なライフスタイルやコミュニティを実現するために、
自分たちなりの模索を続ける、貪欲でありマイペースな姿勢だ。

鎌倉には、東京都心の企業に勤める会社員なども多く暮らし、
ベッドタウンとしての側面も持つ。
都心まで電車でおよそ1時間の通勤は彼らにとっては日常だが、
一方、東京から鎌倉方面にやって来る人たちにとっては、
この電車の旅が非日常の時間になることが多い。

これが、東京と鎌倉それぞれの地域の特性や役割を表しているようにも思えるが、
今回の主人公である鎌倉出身の杉本格朗さんは、
東京で暮らしながら、鎌倉市大船にある漢方薬局に通う、
いわば“逆通勤”スタイルを2年半前にスタートさせた。

詳しくはこちらの記事で☆☆☆

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空き家利用の省エネ改修事業に補助金 補助率は2/3

き家を収益物件に活用しつつ、CO2も削減できる改修に補助金が出るこの事業。上限なしというのがすごいですね。

ただ設備機器の導入というのがネックになりそう。詳細はサイトを確認してみてください。

静岡県環境資源協会(静岡県静岡市)は7月16日、空き家となっている戸建などを業務用施設として利活用する事業において、既存設備を改修し省CO2性の高い設備機器を導入するための補助金の公募を開始した。

対象となる事業は、空き家などを業務用施設に改修し、15%以上のCO2削減に資する省エネ・省CO2性の高いシステムや高性能設備機器等を導入するもので、空き家などの所有者である民間企業などが応募できる。

補助率は、対象経費の2/3以内(上限なし)。補助事業の実施期間は単年度で、交付決定日以降に事業を開始し、2019年2月20日までに事業を完了することが条件となっている。

日本では、近年空き家などが増加しており、政府としても防犯・景観の観点から、対策が急務となっている。一方で、近年、空き家について福祉施設などに転用する例が見られるなど、今後は業務用施設として活用することが増加するものと考えられる。そこで、空き家などを業務用施設に改修しつつ、省CO2化を図ることを目的に、この事業は実施される。

対象施設は、戸建、店舗併用住宅(集合住宅、業務用施設は対象外)で、「空き家状態が概ね1年間以上継続していること」「新築ではないこと」など、空き家としての要件を満たしているもの。

応募方法や公募説明会の詳細は、この公募の執行団体を務める静岡県環境資源協会のウェブサイトを参照のこと。

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土砂災害対策空き家が壁

空き家の問題が災害の現場でも課題となっています。

大きな地震の際に水道管が破損したケースで空き家物件での破損の場合、気が付かずに漏水が続き地域の復旧に大きな遅れが出ることがあります。

傾斜地に多く空き家がある事が多く土砂崩れなどの危険性がある場合、事前に対応が必要となりますが、空き家ということで対応が後手後手となることが多いようです。

昨年7月の西日本豪雨で崖崩れが多発した北九州市で、崩壊の危険がある老朽空き家への対応が課題となっている。市は政令市で3番目に空き家の割合が高く、土砂災害のリスクがある斜面住宅地に集中している。西日本豪雨では、土砂が空き家を巻き込み隣接する住宅に迫った。行政は対策に手をこまねいているわけではないが、所有者特定に時間を要するなど、クリアすべき壁が立ちはだかる。

北九州市では昨年の豪雨で、土砂・崖崩れが全7区で計407件(門司区が最多の175件)発生。八幡東区は2番目に多い105件の被害が出た。

総務省が2013年に行った住宅・土地統計調査によると、市の空き家率は14・3%(7万1160戸)。政令市では大阪市、岡山市に次いで高い。熊本市は14・1%、福岡市は12・2%だった。

市は14~15年、老朽空き家の実態調査を行い、7296件を把握。倒壊や崩落の「危険あり」と判定した3397件のうち、半数に当たる1726件が斜面地が多い門司区と八幡東区にあった。斜面地の住宅は不動産流通に乗りにくく、居住者がいなくなると放置される傾向にあるという。

市は所有者を捜し、危険性を知らせる通告書を送るが、解決には時間を要する。「通報があればすぐに職員が現場を確認している。危険な空き家の撤去は進めたいが、所有者による撤去が基本となる」。八幡東区役所の担当者はこう話す。

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雨漏りの原因。

梅雨の長雨で普段雨漏りしていないおうちでも雨漏りすることがよくあります。

僕たちの仕事でもこの時期は雨漏りの対応に追われます。

そこで雨漏りの原因としてよくあるケースを紹介します。

①台風や地震などで瓦が飛んだ、またはズレてしまった。

②経年劣化や急激な冷え込みなどで瓦に割れやヒビが入ってそこから雨漏り。

③瓦の劣化と瓦の下に敷いてあるルーフィングの劣化による雨の浸み込み。

④サッシ周りのパッキンの劣化による雨の浸み込み。

⑤落ち葉などで雨どいが詰まって雨が溢れることで雨漏り。

といったところでしょうか。

⑤の雨どいのつまりによる雨漏りは意外と多くて普段住んでいないと雨どいの事にあまり気が付かなくて、落ち葉が泥のようになって詰まっていることがよくあります。

下から見てもなかなか身が付きませんが、家の周りの雨どいを見渡していて、草が生えているところがあれば詰まっている証拠です。

早めに業者に頼むなどして樋の清掃をしてください。

くれぐれも高所の作業になるので無理をなさらないようにお願いします。

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マンション管理組合 空き家に苦慮 。

マンションの空き家問題は一軒だけの問題にとどまらない所が問題です。

相続放棄の増加で管理費・修繕費が足らなくなるとマンション自体の存続に関わります。

マンション内の空き家が問題になり、管理組合が対応に苦慮している。住民の高齢化や役員のなり手不足で、機能不全に陥る管理組合も目立つ。国は外部専門家の登用を推奨するが進んでいない。住民の当事者意識が乏しいことが背景にある。

「親のマンションを子が相続放棄する例が増えている」。東京都マンション管理士会副理事長の若林雪雄さんは指摘する。国土交通省の調査では、回答した639組合のうち連絡が取れない所有者がいるのは14%。このうち築40年以上が29%を占める。

マンションで空き家が増えると、管理費・修繕費が集まらなくなる。修繕計画など重要事項が決められなくなり、マンションの存続が危うくなる。一方、住民の高齢化で役員のなり手がいないなど、組合運営が難しくなるところも目立つ。

住民と管理組合の危機意識も乏しい。東京都は専門家を1回2万円程度で派遣しており、年間20件近く利用されている。ただ、応募するのは運営に熱心な管理組合ばかり。「空き家リスクが高いところからの応募はない」(マンション課)のが実態だ。

空き家問題だけでなく、外国人による投資や民泊利用など、マンションが直面する課題は増えている。「管理組合は幅広い問題への対応力が求められている」

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「空き家バンク」成約100件に。

先日まちづくりの皆さんとお話した時にも出てきましたが、空き家バンクの情報一元化よりも地域ごとに特色のあるこまやかなフォローのほうが移住定住には重要ではないかということ。

僕自身もI ターンの方たちと話をしたときに移住を決めたきっかけが、意外と初めに対応してくれた担当者の対応であったり、初めて訪れた場所の肌感覚であったり結局人の力が重要だなということです。

今回の自治会によるマッチングはその最たる部分ですね。

全国的に人口減少による空き家の利活用が課題になるなか、兵庫県丹波市では、市内の空き家情報を集め、売りたい・貸したい人と買いたい・借りたい人との橋渡しをする、空き家バンク「住まいるバンク」を運営している。2015年11月の開設以来、同バンクを通じた成約がこのほど100件に達した。

同バンクは、売却または賃貸を希望する所有者から市が受けた物件情報と、県宅地建物取引業協会との協定に基づき民間業者から提供された情報をまとめてウェブサイトで公開。空き家の利用を希望する移住定住者や住み替え希望者に情報提供を行うほか、市が、該当物件への入居を希望する人と、地元との間に入り、顔つなぎをするなどの橋渡しをする。契約前に自治会とのマッチングを行うことで、よりスムーズな移住につながっている。

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中古住宅が売れにくい理由。。

「売るに売れない」空き家が首都圏でも増加 広さ半分の新築一戸建てに負ける理由。という見出しで書かれたこの記事。 中古物件がなかなか売れない理由をわかりやすく解説してました。

建物が古い中古一戸建ては、住宅ローンが組みにくい。築30年を超えるような古い一戸建てであっても、建物によってはまだまだ現役。が、住宅ローンを組むときには耐震基準に適合しているかどうかが問題になる。その証明を求められることが多く、適合証明を取るには30万円程度の費用がかかる。それだけの費用をかけても、適合証明を取得できなければ無駄金となってしまう。そして、実際に適合証明取得不可のケースが多い。だから、ローンを組んで中古一戸建てを買おうとする人は二の足を踏んでしまう。

 その点、新築の建売住宅であれば、住宅ローンがすんなり利用できる。だから、土地面積が狭くなっても、新築の建売住宅のほうが売りやすいという事情が生まれてしまうわけだ。

首都圏だけでなくともこういった理由で中古住宅が売れにくく結局解体して更地にして放置・・。ということも多い。

また、登記が古く隣地との境界が曖昧なままの物件なども住宅ローンが利用できず結局そのままになってしまうことも。

新築に関して優遇措置ばかり目が行くところですが、実際に中古物件を流通させようとしたときのハードルを下げる措置も議論するべきところですね。

くわしくはこちらの記事もご覧ください。

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