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空き家問題に【ランドバンク】は有効か・・・。

空き家になっているお家を調査に行くと、そのエリア自体に空き家が多いことが分かります。

〈空き家の横に空き家あり、空き家の裏に空き家あり〉

こういったケースをよく目にします。

なぜこういったことが起こるのか。。。

理由の一つに接道の問題があります。

接道義務とは・・・建築基準法第43条で規定されていて、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m(特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上)の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地でなければならないという事です。

基本的に、接道義務を満たしていない土地には建物を建てることはできません。

という事で、このような土地に建っている空き家は、取り壊すとその土地に新しい家が建たないという事になります。

そういった理由から、ついつい対応が後回しになってしまうということが空き家問題の原因の一つとも言えます。

こういう問題を解決する一つの手法として注目されるのが【ランドバンク】というものです。

ランドバンクとはもともとアメリカで空き家や、所有者・管理者が不明な土地建物を取得・管理する受け皿として設立された政府機関です。

1970年代に設立され、その後ミシガン州、オハイオ州などで発展しました。2008年のリーマン・ショックによる金融危機後は、空き家の増加により新たな設立の動きが急速に進み、いまでは全米に広がっています。

日本では山形県の『つるおかランド・バンク』での活動が有名です。

つるおかランド・バンクでは、空き家についての相談を受け、解体や前面道路拡幅が可能か検討する。または、再利用可能な空き家は改修等を行い売却を促す。

小規模ながら、それを連鎖させて再編し、住み良い住環境に整備するのが目的です。

こちらでの活動は、日本中から注目されています。

つるおかランド・バンク

旧耐震建築物(1980年以前)に関しては、4割近くが接道条件の悪い敷地に立地しているといわれています。

このような、放置されやすい条件の空き家に関しては、今後つるおかランド・バンクのような手法が効果的だと思います。

特に込み入った土地での空き家問題には効果があると思います。

ただ、所有者が多数にわたることで、意見の調整や集約に苦労するケースも多そうです。

この辺りを行政が積極的にサポートしてくれれば面白くなりそうですね。

不動産を「負動産」に変えない活動をこれからも注目したいと思います。

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#空き家 #空き家管理 #空き家問題 #空き家対策

相続放棄をした「空き家の解体費用」は誰が払うのか問題について。

空き家に関する相談の中から。。

ある日突然空き家の所有者になってしまい、どうすればいいかわからず困っている・・・。そういった相談を受けることも増えてきました。

一般的に、両親からの相続により空き家の所有者になる、というケースが非常に多いです。

しかし、よく知らない家を相続したものの、その家には一度も行ったことはないし、その土地に特別なんにも思い出もなければ、思い入れもないことも多い。

トータルで考え結局、相続放棄という選択をすることもありますが、空き家の問題は相続放棄してもなかなか解決しません。

相続を放棄したので、空き家に関する特措法も自分には関係ない、と思われている相続者が多いですが実際のところはどうでしょう。

『相続放棄した空き家』について、特措法などで解体をせまられた場合、その解体費用は誰が払うのかという問題です。

相続放棄をした法定相続人は,「所有者」には該当しませんが,この場合でも,相続財産管理人が選任されるまでの間は,自己の財産と同一の注意義務をもって管理する義務があり,「管理者」に当たると考えられています

空き家等対策の推進に関する特別措置法は,空き家等の「所有者又は管理者」に対し,周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう,空き家等の適切な管理に努めるべき責務を課しています。

つまり役所の指導に従わずに代執行の処分を受けた場合、解体費用の請求は管理者である相続人に行われるということです。

また、民法第940条第1項「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となったものが相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」とあります。

つまり、相続財産管理人が決まるまでの間に空き家が倒壊したり、放火やごみの不法投棄などが発生して近所とトラブルになった場合、相続放棄をした人が責任を負わなければいけないということです。

一般的なイメージでは、相続を放棄すればそこですべてのことから逃れられると思いがちですが、実際はそう簡単にいかないのですね。

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#空き家 #空き家管理 #空き家トラブル #空き家相続

空き家で出会った花たち

今日も空き家の巡回先でいろいろな花たちに出会えました。

あまりにかわいいので刈るのは来月にしたところもあります。

誰も居なくても草花は春が来れば花を咲かせるし、虫は飛んできてます。

毎年の事ですが、この時期は新しい年度を迎えてワクワクしますね☺️

黄砂で目がボロボロです

今日も目をこすりながら巡回中です。

どうやら黄砂とPM2.5の影響とのことですが目が大変です。

ただ、巡回先で春をたくさん感じました。

明日は年度末で月末ということで慌ただしい一日になりそうです。

それではおやすみなさい。

京都市で導入めざす「別荘税」と「空き家税」とは。

先日協会のトピックスでも書きましたが、大都市で初、京都市が「別荘税」導入へ という記事が出ていました。

「別荘税」は以前から熱海市で導入されている税制ですが、今後京都でも導入の方向の様です。

背景としては、首都圏や海外の富裕層に、市内のマンション、空き家が別荘(セカンドハウス)として買われ、京都の子育て世代が住まいを確保できず市外に流出している実態を踏まえての事。

年間最大約20億円の税収を見込むこの税制は、空き家問題、税収減に悩む自治体の空き家税導入のきっかけになるのか。

空き家税はフランスで1998年 7 月に導入された税制で、住宅が空き家のままであって賃貸に付されない場合に空き家である住宅の所有者等に課される税金です。

1998年制度創設時では、その年の 1 月1 日の時点で少なくとも過去 2 年空き家であることであったが,2013年改正後は 1 年とされた。

空き家税の導入については、以前から固定資産税との二重課税になるので、難しいのではないかとの意見もありました。

別荘税での熱海市の見解は「固定資産税は家屋の評価額に、別荘所有税は家屋の延べ床面積にそれぞれ課税しており、課税標準が違うので二重課税ではない」ということでクリアできそうです。

となるとどこで課税・免税の線引きをするかが問題になってきますが、このあたりは地方税法でいう住宅に該当しないとの見解が一般的になりそうです。

こちらの記事は☆☆☆でご確認下さい。

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進む空き家の利活用 コロナで地方に追い風

新型コロナウィルスの影響は急激に、そして新しい風を地方に吹かせました。

これまでの豊かなライフスタイルにこだわる層のニーズから、一気に地方暮らしがメジャーになってきました。背景にはテレワークなどが急激に進んだことも大きいですが、地方にとってはこれまで、あの手この手を尽くしてきた移住定住の施策が思わぬところで火が付いた感じでしょうか。

また、二地域居住という考えが広まり、首都圏からの実際の距離よりも移動時間ベースでの距離が重要になることで、地方でも交通インフラに恵まれているところが人気が出てきそうです。

地方にとってはこの機会をうまく活かして素晴らしい人財を呼び込むとともに、地域の魅力をもう一度見直すきっかけになればと思います。

こちらの記事は☆☆☆でご確認下さい。

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目をこすりながら巡回中

今日も暖かい1日でした。ということで花粉も派手に飛んでました。

とにかく目が痒い。痒いから痛いになるほどです。

巡回中も春をたくさん感じることができました。

これからしばらくは草との戦いが始まります。明日もクスリ飲んでマスクして目薬さしながらがんばります☺️

現場からは以上です。

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横浜市、2万8千戸の空き家管理促進へ

今回想定されている 危険回避措置は 外壁のトタンが飛びそうだったり、屋根瓦が崩れそうだったりといったケースに、応急処置的に撤去することができるというものです。

これまで、ご近所でこういう事があると、特に所有者の方の了承を得ず対処することがほとんどでしたが、一応条例で可能にしてなおかつ所有者の方から条例に基づき費用を徴収することができるように制定したという事でしょう。

注目すべきは 、今回の条例で地元住民に所有者に関する情報提供を求めることができるとしたところです。我々一般市民ではなかなか踏み込めない所なので、こういう事例がスタンダードになれば空き家問題が一歩進むのではないでしょうか。

横浜市内に約2万8千戸ある空き家の所有者責務を明確にするとともに、市が必要な措置を適切に講じることを可能にする条例が、市会第1回定例会本会議で可決、成立した。

こちらの記事は☆☆☆でご確認下さい。

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#空き家 #空き家管理 #空き家活用

≪震災から10年≫空き家を避難所に活用したい。社会実験にご協力お願いします

空き家管理舎が幹事を務める、空き家管理士協会で1年ちょっと前、今のような新型コロナウィルスがまだ猛威をふるう前、ひっそりと社会実験を行いました。

一年を問わず、いろんなところで何度も起きる自然災害。

そのたびにテレビに映る避難所の光景を何度も目にしてきましたが、いまだに体育館や公民館で雑魚寝という避難所が多いです。これは特に小さい子供がいる家族には肉体的にも精神的にも負担が大きすぎます。

コロナ禍における避難所の問題は、密閉・密集・密着を避けるために、通常の災害発生時よりも、できる限り多くの避難所の開設を図る必要があります。

空き家管理士協会ではこのような現状を少しでも改善するべく、自分の所有している空き家・留守宅などを避難所に使ってもいいよ、という方の数や地域などの調査を行いました。

結果的にはほとんど反響がないまま今に至っていますが、いまでも定期的に自治体や、マスコミ関係のみなさんから問い合わせが来ます。

空き家は全国に約846万戸あり、その中で賃貸用でも売買用でも別荘でもない空き家が約350万戸あります。

空き家の内、震度6強~7でも倒壊しないという、新耐震基準を満たす1981年以降の家が約3割といわれています。つまり100万戸を超える空き家が災害時に利用可能だという事です。家族単位で避難することを考えると100万世帯の受け皿になり得るという事です。

もちろん数字の上での話ですが・・・

なぜ、空き家が避難所に最適なのか・・・多くの空き家で食器や毛布など家財道具がそのままのケースが多いという事、また水道、電気などのインフラが利用可能なものが多いという事、はかなり早期の受け皿としてメリットがあると思います。

こういったことを含めてもう一度皆さんの意識調査を行い、その調査をもとに自治体などと連携しながら、様々な提案をしていと思います。

・まずは自分の所有している空き家・留守宅などを避難所に使ってもいいよ、という方の数や地域などの調査を行いたいと思います。

・その後、そういった物件をうまく登録・整備・活用等できる環境を整え、空き家というストックをうまく活用した避難所を設けることができればと考えています。

今回、避難所として使ってもいいよ・・という物件をお持ちの方は、物件の場所などを協会HPのご相談フォームからお知らせいただければと思います。

ご相談フォームはこちらhttps://www.akiyakanrishi.org/owner-contacts
お名前・物件の住所(○○市)など入力いただき、内容のところに登録可能と入れて送信してください。

※今回の調査は皆さんの意識やストックの状況を調べるもので即登録・利用というものではありません。

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#空き家 #空き家管理 #空き家活用 #空き家避難所

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