行政代執行と略式代執行の違い

厚木市は二十三日、空き家対策特別措置法に基づいて、所有者がおらず適切な管理が行われていないとして「特定空き家」に認定した住宅を、略式代執行で解体する作業を始めた。

先日滋賀県で執行された行政代執行と、今回の略式代執行はどう違うのか・・・。

そもそも代執行とは所有している空き家が特定空き家と認定された物件に対して、所有者に代わって行政が強制的に解体する場合に行政代執行となります。

また、その物件が所有者を特定できない場合に略式代執行となります。

費用の徴収に関して、

行政代執行・・・空き家の所有者から強制徴収

略式代執行・・・いったん自治体が負担して、所有者が確定した段階で請求。

今回の厚木市のケースでは、市が利害関係人として家裁に財産管理人の選任を申し立て、財産管理人が跡地を売却した収益から費用を徴収するという事です。

こちらの記事は☆☆☆でご確認下さい。

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地域再生大賞に美浜町「ふるさぽ」

地域再生大賞は、地域づくりに挑む団体にエールを送ろうと、地方新聞と共同通信が2010年度に設けたもので、 各紙が原則1団体を推薦し、専門家でつくる選考委員会が審査にあたるで、今回、福井県美浜町のNPO法人「ふるさと福井サポートセンター(ふるさぽ)」が「第10回地域再生大賞」の大賞に選ばれた。

増加する空き家問題に対して民間の視点でアプローチし、先進的な支援システムなどを開発してきた取り組みが評価された。

ふるさぽは、空き家を再活用して地元の活性化につなげようと11年に発足、現在25人で活動している。移住希望者と空き家を結びつけるマッチングツアーを定期開催し、これまでに52件のマッチングを成立させている。

ふるさぽの活動はこちら☆☆☆でご確認下さい。

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空き家対策特別措置法と行政代執行。

滋賀県野洲市は、老朽化して空き家となっている市内の分譲マンションが危険な状態で放置できないとして、空き家対策特別措置法に基づく代執行措置を取ることを決め、25日、解体工事を始めた。費用は約9500万円で約2カ月間の予定。

 市によると、マンションは築50年近くが経過し、バルコニーや共用廊下が部分的に崩落し、鉄骨にアスベスト(石綿)が吹き付けられていることなども判明。2018年9月に立ち入り調査し、放置することは不適切だとして「特定空き家」に認定した。

 区分所有者に解体を命じたが実現せず、自主解体は困難と判断して昨年12月、解体の代執行措置を決めた。

この特措法は平成26年に成立し、よく27年5月に全面施行となりました。

行政代執行に至るまでの流れは

・市民などからの苦情などの申し出                    

・現地調査(外観等)

・所有者の把握

・立ち入り調査(特定空き家等の判断等) ← 空き家等審議会・協議会の設立

・助言・指導 ← 特定空き家等に該当

・勧告(代執行の検討)

・(意見書提出・公開意見聴取の機会)

・命令

・標識の設置及びその旨を公示

・氏名等公表

・戒告書による通知

・代執行令書による通知  ⇒  解体計画・解体工事発注・契約

・代執行の実施

・代執行に要した費用の徴収

といった流れになります。

そんななか、費用回収できたのはわずか1割という記事はこちらです。

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神奈川県の空き家、初の減少。

神奈川県が23日に公表した2018年住宅・土地統計調査(10月1日時点)によると、県内の空き家は48万4700戸で5年前の前回調査に比べ2千戸(0・4%)減少となりました。

総住宅数は東京、大阪に次いで多い450万3500戸で、前回より15万2700戸(3・5%)増加。一方、空き家数が総住宅数に占める空き家率は10・8%(0・4ポイント減)で、全国で4番目に低い結果となりました。

しかしながら、空き家の内訳は、「賃貸用住宅」が最多の29万5千戸、「売却用住宅」2万3800戸、別荘などの「二次的住宅」1万8100戸、長期間不在や取り壊す住宅など「その他の住宅」14万7700戸だった。賃貸用、売却用、二次的住宅は減少、その他は増加した。

その他の空き家が増えたという事は、郊外の相続等で空き家になったお家は、とりあえず今のところどうするか決まっていない状態だという事です。

今後空き家の活用の選択肢が増えることで、とりあえずの空き家が減っていくことを期待したいですね。

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アルベルゴ・ディフーゾとは

アルベルゴ・ディフーゾとはイタリアで1980年代に始まった、小さな村の廃村の危機を救った集落の試みです。

地震の被害を受けた集落の再構築を目指した取り組みがきっかけで、日本の旅館のサービスがヒントになったともいわます。サルディーニャ島から始まって今では約150軒あるといわれています。

まちにレセプション(受付)があり、そこでチェックインした後、まちなかにある部屋の鍵を受け取ります。

夕飯や朝食はまちの中の決められたレストランなどでとる。

アルベルゴ・ディフーゾの要件としては、

・客室は一つの村、あるいは歴史的地区の複数の建物に分散している

・客室とレセプション、食堂などの施設は200m以内にある

・宿泊施設としてホテルと同等のサービスが提供できる

などがあります。

日本の過疎化が進む地域でも使えそうな部分が多くありますが、本質はハコである建物ではなく、ソフトであるヒトであるという事です。


アルベルゴ・ディフーゾ協会ホームページより

アルベルゴ・ディフーゾ協会のHPはこちら

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公営住宅の老朽化問題

平成27年時点で 築後30年以上の公営住宅は全国に130万戸以上存在し、自治体も維持管理に苦心しています。

僕のまちでも近所の昭和50年代に建てられた市営住宅が募集を停止し、あとは自然に住民が居なくなるのを待っている状態です。

次々に空き家になっていく市営住宅を見ながら活用法を模索している日々です。

住民の多くは建築当時から住んでいる人たちで同じように高齢化が進んでおり、少し離れたスーパーに行くにも苦労している人たちが多いです。

そんな人たちのために空き家になった市営住宅の部屋を日用品が買える場所として使えないものか、病院に行くことが多い世代に家に帰ってきてゆっくり薬が受け取れる調剤薬局ができないのか、そんなことを考える日々です。

今回は 大阪府大東市による官民連携による全国初の市営住宅の建替え、再開発プロジェクトを紹介します。市にとって重荷とも言える老朽化した市営住宅を民間企業が主導して建替え、店舗やオフィスなどを開発 する事例はほかの自治体にも参考になるのではないかと思います。

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建物のアスベスト問題とは

築年数の古い鉄骨造のアパートや事務所などで、アスベスト問題が解体の妨げになっています。

アスベストとは、石綿とも呼ばれる天然の非常に細かい繊維状の鉱物で、代表的なものに 白石綿(クリソライト)・青石綿(クロシドライト)・茶石綿(アモサイト) の3種類があります。

熱・摩擦。酸やアルカリに強く、丈夫で変化しにくい特性、安価な材料のために建築資材などに使われていました。

大気中に飛び散る事や吸い込むことで、肺がんや、中皮腫などの病気になる可能性があります。

昭和50年に、含有率5%を超えるアスベストの吹き付け作業の禁止された以前の建物については 鉄骨材などの耐火被覆、空調機械室などの吸音、断熱材として使用されている可能性が高いです。

アスベストが使われている建物については解体費用が非常に高額になるため、解体が進まなく、そのまま放置されてしまう状況が 起きやすくなっています。

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既存ストックをコンバージョン建築

コンバージョン建築とは・・・既存建物の用途・機能を変更することで再利用し、付加価値の高い住居などに転用し再生すること。

最近一般的になったリノベーションとの違いは、リノベーションは

用途変更せずに資産価値を高める手法に対し、用途変更を行って資産価値を高める手法がコンバージョン建築です。

最近ではインバウンドの増加に伴い、既存ストックをコンバージョンし、戸建ての空き家をホテルなどの宿泊施設にする事例が増えています。

こちらの記事☆☆☆では 空き家戸建てをホテルにコンバージョンする事例と集合住宅を店舗併用住宅にコンバージョンした事例について紹介してます。

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公営住宅に保証人廃止の動き

公営住宅の保証人は、滞納抑止のためには必要という理由もありますが、保証人の確保が難しい場合や、身寄りのないケースが増えてきたことが背景となっています。

そもそも公営住宅とは、自治体が国の補助で建て、所得の低い人向けに低額で賃貸する住宅で、これまではほとんどの自治体が入居者に保証人の確保を求めてきました。

そうした中で廃止に向けて動きだす自治体や、以下のような緩和策を模索する自治体も出てきました。

・必要な保証人の人数を2人から1人にする

・保証人の「県内在住」の条件を外す

・民間の保証会社を保証人として認める

などが出てきました。

以前にも書きましたが、改正住宅セーフティネット法に基づく、「登録住宅」の登録数が、今年末までの目標17万5千戸に対して実際には1万8千戸にとどまっていますが、今後もっと増えていくことが大事ですね。

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中古住宅、金利優遇の対象拡大

今まで条件面でフラット35の低金利の優遇を受けられなかった空き家リフォーム環境に朗報です。ようやくって感じですね。

国土交通省と住宅金融支援機構は中古住宅の流通に向け、2021年からリフォーム向け融資の優遇対象を広げる。耐震性やバリアフリー、断熱性の向上などで一定の要件を満たせば、低い金利で融資を受けられるようにする。空き家の増加が都市の問題となっているのを受け、中古住宅が取引されやすいように政策面で支援する。

長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の利用条件を緩和する。住宅の購入とリフォーム費用を融資する商品について、適用要件の水準を住宅ローン減税と同等にする。リフォーム費用が200万円以上となることが条件で、借入金利が5年間にわたって年0.5%下がる。

今も同じ優遇金利の仕組みがあるが、リフォームによって耐震性などを新築住宅並みに上げる必要がある。フラット35は年10万件を超える利用申請があるものの、適用条件が厳しいリフォーム関連の融資は年数百件にとどまっている。

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