空き家などを改修して、セーフティネット住宅にする事業者を支援します

毎年、国土交通省からセーフティネット住宅支援の募集があります。

セーフティネット住宅とは、高齢者や障害者、子育て世帯等の、住宅の確保に配慮が必要な方の入居を拒まない住宅です。

(国土交通省HPより)      

とくに、高齢者の一人暮らしは、孤独死などのネガティブなイメージがあるために、アパートなども借りられないという話をよく聞きます。

また、コロナウィルスの影響で今後、住宅ローンが払えなくなったり、家賃がはらえなくなり住宅確保が困難なひとの増加にまで広がりそうです。

空き家の活用でもこういった補助金をうまく活用しながら進めていくのが良いと思います。

毎年、5月ごろに発表があるので興味のある人は準備しておくのもいいかも。

各自治体でも様々な補助金や助成金が用意されているのでそちらもぜひチェックしてみてください。

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認知症高齢者所有の住宅220万戸以上。2040年には280万戸との予測も。

いま、日本の中に65歳以上のお年寄りの一人暮らしとお年寄りの夫婦のみの世帯が約1,400万世帯といわれています。

この数字がいわゆる『空き家予備軍』であり、その中でも認知症の高齢者が所有する住宅の数が220万戸以上住宅全体の30戸に1戸の割合だそう。

この数字、思ったより多いです。

そのうえ、今後増え続けるであろうこの数字は、いわゆる「空き家予備軍」の中でも、特に空き家になる可能性が高いといわれる物件で、数年間は適正な管理の必要があるケースが多いと思われます。

最近は、新型コロナウイルスの影響で子どもたちが実家に帰れず、親に会えないうちに、認知症が進行してしまっているケースもあるそうです。

こうなると実家を処分するにもハードルが高くなり、そのまま放置してしまうケースも多いといいます。

ニュースで、空き巣や不法侵入、放火など、空き家が犯罪の被害を受けることも増えてきているので、皆さん心配されていることでしょう。

できるだけ早いうちに実家をどうするのか相談しておいて、もしもの場合にスムーズに対応できるようにしてほしいです。

「家族信託」とか「任意後見制度」というのもあるので、一度調べてみるのもいいと思います。

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はたして日本でスクワット(無断占拠)は起こり得るのか。

スクワットときいて、一般的には太ももなど下半身を鍛える筋トレの事だと思うでしょうが、別の意味でも使われます。

日本ではあまりなじみがないですが、海外で空き家や空きビル、居住者が長期にわたり留守にしている住宅などを無断で占拠することを「スクワット」と呼びます。 

イギリスやドイツ、オランダなど欧米諸国ではこのスクワット行為そのものは合法であるとされてきた歴史があります。

日本でもこれだけ空き家が増えてきて、所有者不明の土地や家屋が増えてくると、知らない間に勝手に住みつき自分のものにしてしまうケースが出てくるのか?

所有者の立場からすると、隣の方が知らない間に自分の土地まで浸食してきて、境界が分からなくなるようなケースはあるとしても、まさか知らない間に知らない人に勝手に住みつかれることまでは無いだろう・・・と思っていると思います。

しかし最近になってこのようなニュースを見ることが増えてきました。

・空き家になった実家でホームレスが変死し事故物件に。

・無断で空き家居住 宮崎北署 容疑で女逮捕。

空き家調査の現場で、ご近所の方からいただく相談で以前は、空き家に中学生のようなこどもたちがたむろしている・・・などの苦情が多かったのですが、最近はこのように、夜になると誰かが来ているみたい、とか誰か住んでる気配がする、とか苦情の内容が変わってきました。

宮崎県のケースは、空き家になった実家をそのままにしていたら、知らない間にアカの他人が平穏・公然・善意・無過失で占有していたというものです。

最初の3年間は自分で住み、そのあと7年間にわたり賃貸に出し収入を得ていた。なんてちょっと信じられないことが起こっていました。さてこの場合、本当の所有者は実家を取り戻せるのか?

この場合、なんとも理不尽ですが取得時効10年を経過しているので、取り戻せない!というのが法律的な見解です。

【時効取得】とは・・・他人の物または財産権を一定期間継続して占有または準占有する者に、その権利を与える制度で、消滅時効とともに時効の一つである。取得時効により権利を取得することを時効取得という。

今回の場合は不動産侵奪の疑いで逮捕されましたが、今後日本でもこういうケースが出てくるかもしれません。

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NFT×不動産で空き家問題はどうなるか

去年、たくさん耳にした言葉『NFT』ですが、今年も大いに盛り上がりそう。
これまではアート作品で話題になることが多かったですが、今後はいろんな分野でこの手法が使われてきそうです。

ということでNFT×不動産で空き家問題はどうなるのか・・・

正直、空き家のようなリアルな分野でも影響が出るのかわかりません。
しかし、いろんな準備をしていないと世界からおいていかれることになりかねません。

まずは土地や住宅をNFTに変換したあと、複数のトークンに分割することで小口化での販売が可能になります。投資対象としてよりハードルが下がることになります。

現在のところ、メタバースに存在する家に投資したりするケースがあるようです。
メタバース内でもやはりにぎやかな地域の値段が高くなっているようで、デジタルの家が、50万ドルを超える値段で落札され、メタバースにアップロードしてアバターが住む家として使用されています。

また、実際の物件をNFTとしてオークションにかけるケースもあるようです。

ウクライナで、新築アパートに附帯するNFTをオークションにかけ、落札者は、所有権譲渡書類へのアクセス権などが獲得できるなど、リアルな物件にも広がりが出てきそうです。

そもそも証明書発行や改ざんできない取引履歴を記録するNFTは不動産取引において有効なのは間違いないです。

暗号資産での決済は、世界的にも割安感がある日本の不動産を、世界中の投資家が購入するきっかけにもなります。

また、今後予定されている、宅建業法の改正により、これまでの書面での交付が必要だった契約書類が、電子交付が可能となることでデジタル化がすすみ、不動産をとりまく環境は一気に不動産3.0時代に突入すると思います。

国内の空き家問題はどうなるのか・・・

空き家価格の格差がこれまで以上に広がることは間違いなさそうです。これまでの価値観以外にいろんな価値観が相まって価格に影響が出そうです。

そして急激にすすむ不動産3.0時代に法整備が追い付かないと、限界集落の中に気づいたときに新しい国家ができているかもしれませんね。

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コロナ禍で葬儀のあり方にも変化が、葬祭業者が空き家見守り

コロナ禍で冠婚葬祭のあり方にもおおきな変化が出てきましたね。

これまで多くの人が集まり、盛大に見送っていた葬儀は、一気に家族や近親者のみで行う家族葬へ変化していきました。

とはいえ、高齢化がますます進む日本においてはこういったサービスは無くてはならないものでもあります。

そこで、最近増えてきたのがこちらの葬祭業者による空き家管理です。

以前からアフターサービスなどで提供している事業者さんもいましたが、ここにきて急激に増えてきました。

両親が施設などに入所したり、亡くなったりしたタイミングで、実家が空き家になるケースが多いという事は、葬儀業者はかなり近いところで話を聞くことになると思います。

これまでは、葬儀が終わればそこでお付き合いも終わる、というのが普通でしたが、空き家を管理をすることで、お客さんと長いお付き合いが可能になります。

葬儀に関して簡素化が進むなか、空き家管理と遺品整理なども複合的に提供する葬儀業者が増えてきそうですね。

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台風14号上陸後の臨時巡回

先日の台風14号の上陸に対する臨時巡回に昨日から走っています。

今回香川県では一時雨の強い時間帯がありましたが風は大したことなく大きな被害はなさそうです。

一部外部から雨の侵入した後がありましたが屋根などの破損はなさそうです。

明日ですべての臨時巡回を終える予定です。

皆様には専用の報告サイト、メール、郵送で随時報告させていただきますのでよろしくお願いいたします。

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空き家の修繕に保険を活用。

われわれ空き家管理舎が幹事企業を務める「一般社団法人空き家管理士協会」は2021年1月18日、火災保険の申請サポート等を行う、一般社団法人全国建物診断サービス様と業務提携契約を締結いたしました。

今回の業務提携は空き家の所有者にとって大きな負担となる修繕の負担軽減を目的としています。

空き家管理の現場では台風や強風、ゲリラ豪雨などでいろんな場所に修繕の必要が出てきます。

そんなときに火災保険を使った修理をサポートすることで、所有者の負担を少しでも減らすことができればと思います。

もちろん空き家以外に今お住いの住居、倉庫、物置、カーポートなどにもお使いいただけます。

こちらのプレスリリースはこちら☆☆☆でご確認下さい。

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不要で困った空き家・空き地は寄付できるのか?

先日受けた相談で、空き家になっている実家を相続したものの、田舎だし道路に面していないので売れそうにない、できれば早く手放したいけどどうしたら良いでしょう・・・といったものがありました。

基本的に空き家や空き地を手放すには、売却と寄付の2つの方法があります。売却したり賃貸にだしたりして収入を得ることができればいいのですが、老朽化が進んでいる場合や、価値が低い場合は、なかなか買い手や借り手が見つからないことが多いです。そういう場合、 所有者責任として近隣住民の苦情には対応して必要な手入れ、補修などの管理をしなければなりません。

そうなると寄付という選択をすることもあります。

寄付先としては自治体や個人・法人になりますが、個人・法人の場合は贈与税などの税金がかかる場合があるので注意が必要です。

また、個人間で不動産の寄付を行う場合は後々のトラブルを避けるためにも「贈与契約書」を作成するのが無難です。

今回相談を受けた物件については隣接しているご近所さんに安く買ってもらうか、どうしようもなければ自治体などに寄付できないか、というものでした。

しかし、多くの場合、自治体も積極的には受け入れてくれないことが多いです。

固定資産などの財源が減る事や 寄付された家の管理も自治体が請け負うことになるのでコストがかかるという理由です。

経験上、自治体への寄付はかなりハードルが高いですが、まずは自治体の担当課に相談してみましょう。

空き家バンクへの登録や、空き家解体の補助金不要物の処分費の補助など使えるものがあればこの機会に利用してみることもお勧めします。

あと、いろんなSNSなどで情報発信してみるのも良いですね。

自分では思ってもみない活用を探している人もいるものです。

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空き家の活用で注目の「コンバージョン」。リノベーションとの違いは?

最近空き家活用の現場でよく耳にするコンバーション。リノベーションとの違いは何か。。

最近空き家を活用したいと相談されるケースで多いのが、空き家をグループホームに活用したいというものです。いわゆる用途変更のケースですが法改正で活用しやすくなったせいかお問い合わせを多くいただきます。

法改正や規制緩和など、空き家を取り巻く環境はに日に日に進化してます。

例えば、これまでは建物の用途変更を行う場合、延床面積が100平米を超えるものについては建築確認申請が必要でしたが、2019年6月25日に改正建築基準法が施行され、延床面積が200平米以下の場合は申請が不要となりました。

これにより、一般住宅(用途:居宅)を店舗や事務所、宿泊施設、保育施設、介護施設などに用途変更する場合でも、延床面積200平米以下なら建築確認は必要なくなったのです。

コンバージョンとは、建設・不動産業界では、建物の用途変更、転用をすることをいいます。
例えば、テナントの入らなくなったオフィスビルをマンションに変更することや、小中学校をコミュニティ施設に変更するといったことを指します。

またコンバージョン建築とは、既存建物の用途を変更し、全面改装を施して新しい建物へ再生させる手法です。

採算の合わなくなったオフィスビルのほか、歴史的建造物を商業施設として甦らせ、人を集めている例もあります。

例えば、大規模な改修工事を行って「空き倉庫をオシャレなカフェ」につくり替えたり、「空きオフィスを住宅」につくり替えることなどがコンバージョンです。

これまで日本で行われた大規模なコンバージョンといえば、2002年に新しい商業施設や展示スペースとしてオープンした横浜赤レンガ倉庫や、北海道の小樽運河沿いの、石造倉庫をコンバージョンとした飲食店などの店舗が有名です。横浜赤レンガ倉庫|横浜の観光、イベント、文化や歴史を楽しめる施設横浜赤レンガ倉庫公式サイト。横浜赤レンガ倉庫は歴史的建造物から生まれた、ショッピング、グルメ、様々なイベントが楽しめる施設www.yokohama-akarenga.jp

コンバージョンが可能な空き家については、国もその利活用に期待を寄せ、そのための法改正も行っています。意外とこの法改正はこれからの空き家の流動化にいい影響を与えそうですね。

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隣の「木の枝」が成長して越境した場合勝手に切ると違法??

この時期から秋にかけて空き家や留守宅巡回の時に気を付けないといけないことに木の枝の越境があります。簡単にいうと枝がのびて隣の敷地まで伸びていないかという事です。

我々が通常巡回時に気を付けているのは、管理しているお宅から木の枝が伸びて隣の敷地まで伸びていないかというところですが、逆に隣から伸びてきて、こちらの屋根にかかり落ち葉が雨どいに詰まってそれが原因で雨漏りを引き起こすということもあります。

こういった場合に困るのが、以前こちらでも空き家に作っている鳥の巣を勝手にのけることが違法であるという事を書きましたが、今回の隣の家から伸びてきている枝を勝手に切ることも違法で法律で罰せられることもあります。

民法233条1項
隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。

民法233条2項
隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

つまり根っこが超えてきているものは切ってもいいけど、超えてきた枝は切ってはいけないので所有者に切ってくれるようにお願いしてください、ということ。

ただこれでは所有者不明の土地だったり、何度お願いしても切ってくれない場合には泣き寝入りするありませんでした。

先日2021年4月21日,所有者不明土地関係法が衆議院を通過しました。

第1部 民法等の見直しの中で

2竹木の枝の切除等
民法第233条第1項の規律を次のように改めるものとする。
① 土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
② ①の場合において、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。
③ ①の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。
ア 竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。
イ 竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
ウ 急迫の事情があるとき。

となっています。

これでようやく安心して隣の枝を切れると喜んでいる人もいるのではないでしょうか。とはいえまずはお願いするところから始めましょう。

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