台風14号上陸後の臨時巡回

先日の台風14号の上陸に対する臨時巡回に昨日から走っています。

今回香川県では一時雨の強い時間帯がありましたが風は大したことなく大きな被害はなさそうです。

一部外部から雨の侵入した後がありましたが屋根などの破損はなさそうです。

明日ですべての臨時巡回を終える予定です。

皆様には専用の報告サイト、メール、郵送で随時報告させていただきますのでよろしくお願いいたします。

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空き家の修繕に保険を活用。

われわれ空き家管理舎が幹事企業を務める「一般社団法人空き家管理士協会」は2021年1月18日、火災保険の申請サポート等を行う、一般社団法人全国建物診断サービス様と業務提携契約を締結いたしました。

今回の業務提携は空き家の所有者にとって大きな負担となる修繕の負担軽減を目的としています。

空き家管理の現場では台風や強風、ゲリラ豪雨などでいろんな場所に修繕の必要が出てきます。

そんなときに火災保険を使った修理をサポートすることで、所有者の負担を少しでも減らすことができればと思います。

もちろん空き家以外に今お住いの住居、倉庫、物置、カーポートなどにもお使いいただけます。

こちらのプレスリリースはこちら☆☆☆でご確認下さい。

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不要で困った空き家・空き地は寄付できるのか?

先日受けた相談で、空き家になっている実家を相続したものの、田舎だし道路に面していないので売れそうにない、できれば早く手放したいけどどうしたら良いでしょう・・・といったものがありました。

基本的に空き家や空き地を手放すには、売却と寄付の2つの方法があります。売却したり賃貸にだしたりして収入を得ることができればいいのですが、老朽化が進んでいる場合や、価値が低い場合は、なかなか買い手や借り手が見つからないことが多いです。そういう場合、 所有者責任として近隣住民の苦情には対応して必要な手入れ、補修などの管理をしなければなりません。

そうなると寄付という選択をすることもあります。

寄付先としては自治体や個人・法人になりますが、個人・法人の場合は贈与税などの税金がかかる場合があるので注意が必要です。

また、個人間で不動産の寄付を行う場合は後々のトラブルを避けるためにも「贈与契約書」を作成するのが無難です。

今回相談を受けた物件については隣接しているご近所さんに安く買ってもらうか、どうしようもなければ自治体などに寄付できないか、というものでした。

しかし、多くの場合、自治体も積極的には受け入れてくれないことが多いです。

固定資産などの財源が減る事や 寄付された家の管理も自治体が請け負うことになるのでコストがかかるという理由です。

経験上、自治体への寄付はかなりハードルが高いですが、まずは自治体の担当課に相談してみましょう。

空き家バンクへの登録や、空き家解体の補助金不要物の処分費の補助など使えるものがあればこの機会に利用してみることもお勧めします。

あと、いろんなSNSなどで情報発信してみるのも良いですね。

自分では思ってもみない活用を探している人もいるものです。

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空き家の活用で注目の「コンバージョン」。リノベーションとの違いは?

最近空き家活用の現場でよく耳にするコンバーション。リノベーションとの違いは何か。。

最近空き家を活用したいと相談されるケースで多いのが、空き家をグループホームに活用したいというものです。いわゆる用途変更のケースですが法改正で活用しやすくなったせいかお問い合わせを多くいただきます。

法改正や規制緩和など、空き家を取り巻く環境はに日に日に進化してます。

例えば、これまでは建物の用途変更を行う場合、延床面積が100平米を超えるものについては建築確認申請が必要でしたが、2019年6月25日に改正建築基準法が施行され、延床面積が200平米以下の場合は申請が不要となりました。

これにより、一般住宅(用途:居宅)を店舗や事務所、宿泊施設、保育施設、介護施設などに用途変更する場合でも、延床面積200平米以下なら建築確認は必要なくなったのです。

コンバージョンとは、建設・不動産業界では、建物の用途変更、転用をすることをいいます。
例えば、テナントの入らなくなったオフィスビルをマンションに変更することや、小中学校をコミュニティ施設に変更するといったことを指します。

またコンバージョン建築とは、既存建物の用途を変更し、全面改装を施して新しい建物へ再生させる手法です。

採算の合わなくなったオフィスビルのほか、歴史的建造物を商業施設として甦らせ、人を集めている例もあります。

例えば、大規模な改修工事を行って「空き倉庫をオシャレなカフェ」につくり替えたり、「空きオフィスを住宅」につくり替えることなどがコンバージョンです。

これまで日本で行われた大規模なコンバージョンといえば、2002年に新しい商業施設や展示スペースとしてオープンした横浜赤レンガ倉庫や、北海道の小樽運河沿いの、石造倉庫をコンバージョンとした飲食店などの店舗が有名です。横浜赤レンガ倉庫|横浜の観光、イベント、文化や歴史を楽しめる施設横浜赤レンガ倉庫公式サイト。横浜赤レンガ倉庫は歴史的建造物から生まれた、ショッピング、グルメ、様々なイベントが楽しめる施設www.yokohama-akarenga.jp

コンバージョンが可能な空き家については、国もその利活用に期待を寄せ、そのための法改正も行っています。意外とこの法改正はこれからの空き家の流動化にいい影響を与えそうですね。

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隣の「木の枝」が成長して越境した場合勝手に切ると違法??

この時期から秋にかけて空き家や留守宅巡回の時に気を付けないといけないことに木の枝の越境があります。簡単にいうと枝がのびて隣の敷地まで伸びていないかという事です。

我々が通常巡回時に気を付けているのは、管理しているお宅から木の枝が伸びて隣の敷地まで伸びていないかというところですが、逆に隣から伸びてきて、こちらの屋根にかかり落ち葉が雨どいに詰まってそれが原因で雨漏りを引き起こすということもあります。

こういった場合に困るのが、以前こちらでも空き家に作っている鳥の巣を勝手にのけることが違法であるという事を書きましたが、今回の隣の家から伸びてきている枝を勝手に切ることも違法で法律で罰せられることもあります。

民法233条1項
隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。

民法233条2項
隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

つまり根っこが超えてきているものは切ってもいいけど、超えてきた枝は切ってはいけないので所有者に切ってくれるようにお願いしてください、ということ。

ただこれでは所有者不明の土地だったり、何度お願いしても切ってくれない場合には泣き寝入りするありませんでした。

先日2021年4月21日,所有者不明土地関係法が衆議院を通過しました。

第1部 民法等の見直しの中で

2竹木の枝の切除等
民法第233条第1項の規律を次のように改めるものとする。
① 土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
② ①の場合において、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。
③ ①の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。
ア 竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。
イ 竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
ウ 急迫の事情があるとき。

となっています。

これでようやく安心して隣の枝を切れると喜んでいる人もいるのではないでしょうか。とはいえまずはお願いするところから始めましょう。

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ウッドショックと空き家問題。

今年に入って特にこの数カ月、『ウッドショック』という言葉を頻繁に聞くようになりました。

ウッドショックとはそもそも木材の輸入が滞ったことで始まりました。

僕も、去年の秋に見積もりしていた案件をとりかかろうと思ったときに材木屋さんに聞かされました。

新型コロナウイルスの感染拡大は収束がまだ見通せませんが、世界的に木材の需要が増えています。

米国の住宅市場は、歴史的な低水準の住宅ローン金利、人が密集する都心から郊外への転居の増加などで絶好調。早期にコロナを抑え込んだ中国も、経済回復への期待が大きく木材が活発に取引されています。

また、ロックダウン等の影響から人手不足が深刻化し、海上輸送のコンテナを確保することが難しくなったことも原因といわれています。

このようにコロナ禍におけるさまざまな状況が絡み合って、世界的な木材不足と価格高騰「ウッドショック」の要因となっています。

このウッドショックは空き家問題にも影響してきます。

今日自治体の担当者の方と話をしていたのですが、今年度の空き家に関するリフォーム補助金の申請が急増しており、早くも今年度の予算を超えてしまったと、とりあえず秋の補正予算でもう少し確保するそうですが・・・。

ウッドショックにより今後の新築工事が不透明な今、空き家のリフォームのような案件に乗りだす事業者の皆さんも多いかと思います。

今後、しばらくこのような状態が続きそうですが、皆様も情報収集と早めの対応を心がけてこの危機を乗り切れるように頑張りましょう。

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#空き家 #留守宅 #不在実家 #ウッドショック

パートナー紹介【空き家管理舎熊本 株式会社ひまわり】

熊本市北区弓削に事務所を構える小さなリフォーム店を運営している株式会社ひまわり代表取締役の堀田紗江と申します。

当社は、10年間の経験と実績で雨漏り工事を得意としており、たくさんのお客様とともに歩んでまいりました。

一般的に雨漏り修理は特に難しいと工事と言われ、リフォーム業界の中でこの工事に特化している業者はまだまだ少ないのが現状です。

その中でも、私たちが雨漏り修理を主な工事として取り組んでいるのには理由があります。

なぜなら、人が住む家屋が傷む原因の一番の理由は雨漏りにあるからです。

不動産業界では、家の雨漏りがあることで、価値が最も下がる建物トラブルとも言われています。

実際、雨漏りを放置してしまうと家の寿命が短くなってしまい後世へ継げなくなる可能性もあるのです。

また、シロアリやカビが発生し、私たち人間の健康被害にも生じてしまい、気付かないうちにどんどん被害が広がっていくところも雨漏りの怖いところです。

私自身、6人の子どもを育てる母親として『子どもたちへ安心して暮らせる住まいを残したい』という想いから始めた活動を皆さまへもご提供したいとの想いから、このような事業へ取り組んでいます。

その場限りの工事でなく、リフォームが終わってからがお客様との信頼関係が始まると考え、末永いお付き合いができることを望んで日々の業務に励んでおります。

熊本の空き家の事なら 空き家管理舎熊本 株式会社ひまわり にお任せください

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母の日に空き家管理舎のギフトサービスはいかがでしょう。

普段離れて暮らすご両親に日頃の感謝をこめて≪空き家管理舎のギフトサービス≫を贈りませんか!

体力的に辛そうにしているけど遠距離にいるので・・・・とあきらめないで是非≪空き家管理舎のギフトサービス≫で親孝行しませんか!

例えば

・屋根にかかっている枝を切ってほしい

・リモコンの電池を入れ替えてほしい

・蛍光灯を取り換えてほしい

・雨樋に落ち葉が溜まっているのを除けてほしい

・庭の草取りしてほしい

・庭木の毛虫などの害虫駆除をしてほしい

など、滞在時間内にご依頼いただければ対応いたします。

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空き家問題に【ランドバンク】は有効か・・・。

空き家になっているお家を調査に行くと、そのエリア自体に空き家が多いことが分かります。

〈空き家の横に空き家あり、空き家の裏に空き家あり〉

こういったケースをよく目にします。

なぜこういったことが起こるのか。。。

理由の一つに接道の問題があります。

接道義務とは・・・建築基準法第43条で規定されていて、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m(特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上)の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地でなければならないという事です。

基本的に、接道義務を満たしていない土地には建物を建てることはできません。

という事で、このような土地に建っている空き家は、取り壊すとその土地に新しい家が建たないという事になります。

そういった理由から、ついつい対応が後回しになってしまうということが空き家問題の原因の一つとも言えます。

こういう問題を解決する一つの手法として注目されるのが【ランドバンク】というものです。

ランドバンクとはもともとアメリカで空き家や、所有者・管理者が不明な土地建物を取得・管理する受け皿として設立された政府機関です。

1970年代に設立され、その後ミシガン州、オハイオ州などで発展しました。2008年のリーマン・ショックによる金融危機後は、空き家の増加により新たな設立の動きが急速に進み、いまでは全米に広がっています。

日本では山形県の『つるおかランド・バンク』での活動が有名です。

つるおかランド・バンクでは、空き家についての相談を受け、解体や前面道路拡幅が可能か検討する。または、再利用可能な空き家は改修等を行い売却を促す。

小規模ながら、それを連鎖させて再編し、住み良い住環境に整備するのが目的です。

こちらでの活動は、日本中から注目されています。

つるおかランド・バンク

旧耐震建築物(1980年以前)に関しては、4割近くが接道条件の悪い敷地に立地しているといわれています。

このような、放置されやすい条件の空き家に関しては、今後つるおかランド・バンクのような手法が効果的だと思います。

特に込み入った土地での空き家問題には効果があると思います。

ただ、所有者が多数にわたることで、意見の調整や集約に苦労するケースも多そうです。

この辺りを行政が積極的にサポートしてくれれば面白くなりそうですね。

不動産を「負動産」に変えない活動をこれからも注目したいと思います。

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#空き家 #空き家管理 #空き家問題 #空き家対策

相続放棄をした「空き家の解体費用」は誰が払うのか問題について。

空き家に関する相談の中から。。

ある日突然空き家の所有者になってしまい、どうすればいいかわからず困っている・・・。そういった相談を受けることも増えてきました。

一般的に、両親からの相続により空き家の所有者になる、というケースが非常に多いです。

しかし、よく知らない家を相続したものの、その家には一度も行ったことはないし、その土地に特別なんにも思い出もなければ、思い入れもないことも多い。

トータルで考え結局、相続放棄という選択をすることもありますが、空き家の問題は相続放棄してもなかなか解決しません。

相続を放棄したので、空き家に関する特措法も自分には関係ない、と思われている相続者が多いですが実際のところはどうでしょう。

『相続放棄した空き家』について、特措法などで解体をせまられた場合、その解体費用は誰が払うのかという問題です。

相続放棄をした法定相続人は,「所有者」には該当しませんが,この場合でも,相続財産管理人が選任されるまでの間は,自己の財産と同一の注意義務をもって管理する義務があり,「管理者」に当たると考えられています

空き家等対策の推進に関する特別措置法は,空き家等の「所有者又は管理者」に対し,周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう,空き家等の適切な管理に努めるべき責務を課しています。

つまり役所の指導に従わずに代執行の処分を受けた場合、解体費用の請求は管理者である相続人に行われるということです。

また、民法第940条第1項「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となったものが相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」とあります。

つまり、相続財産管理人が決まるまでの間に空き家が倒壊したり、放火やごみの不法投棄などが発生して近所とトラブルになった場合、相続放棄をした人が責任を負わなければいけないということです。

一般的なイメージでは、相続を放棄すればそこですべてのことから逃れられると思いがちですが、実際はそう簡単にいかないのですね。

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